Hukum Properti - Pengetahuan Hukum Agraria dan Pertanahan di Indonesia

Tata Cara Perolehan Tanah Dalam Rangka Penanaman Modal – Perolehan Tanah Hak Milik melalui Pemindahan Hak

Perolehan tanah dalam rangka penanaman modal oleh suatu perusahaan diatur secara khusus di dalam Keputusan Menteri Agraria / Kepala BPN Nomor 21 Tahun 1994 tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan dalam Rangka Penanaman Modal (“Kepmenag No. 21/1994”).

Perolehan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah melalui pemindahan hak atas tanah atau dengan cara penyerahan atau pelepasan hak atas tanah dengan pemberian ganti kerugian kepada yang berhak. Perusahaan hanya dapat melaksanakan perolehan tanah di areal yang ditetapkan dalam izin lokasi. Perolehan tanah dalam rangka pelaksanaan izin lokasi dapat dilakukan melalui cara (i) pemindahan hak atas tanah, atau (ii) melalui penyerahan, atau (iii) pelepasan hak atas tanah yang diikuti dengan pemberian hak.

Perolehan tanah dalam rangka penanaman modal berasal dari tanah Hak Milik (“HM”) dapat dilaksanakan sebagai berikut: Read the rest of this entry »

, , , ,

No Comments

Peningkatan Hak untuk Kepemilikan Rumah

Di dalam Pasal 20 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”)menyebutkan:

“Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat di punyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6”

Pasal tersebut di atas berkaitan dengan Pasal 6 UUPA yang menyatakan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Hak milik seperti yang disebutkan di atas hanya dapat dimiliki oleh warganegara Indonesia.

Pasal 35 UUPA menyebutkan mengenai hak guna bangunan (“HGB”). Pengertian HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. Yang dapat memiliki HGB adalah warganegara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Pasal 41 ayat (1) UUPA juga mengatur mengenai Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. Dari ketiga definisi tersebut di atas, dapat diketahui bahwa Hak Milik merupakan dasar hak terkuat atas kepemilikan tanah atau bangunan. Read the rest of this entry »

, , , ,

No Comments

Ringkasan Dari Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 8 Tahun 2007 Tentang Ketertiban Umum

Latar Belakang

Dalam rangka mewujudkan tata kehidupan kota Jakarta yang tertib, tenteram, nyaman, bersih dan indah, diperlukan adanya pengaturan di bidang ketertiban umum yang mampu melindungi warga kota dan prasarana kota beserta kelengkapannya. Penyelenggaraan ketertiban umum dan ketenteraman masyarakat menjadi urusan wajib yang menjadi kewenangan pemerintah daerah provinsi dan pelaksanaannya harus dijalankan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Peraturan Daerah Nomor 11 tahun 1988 tentang Ketertiban Umum, dalam Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta sudah tidak sesuai lagi dengan jiwa dan semangat penyelenggaraan Pemerintah Daerah serta perubahan dan perkembangan tata nilai kehidupan bermasyarakat warga kota Jakarta. Maka itu, Pemerintah Daerah telah mengeluarkan regulasi baru yaitu Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 8 tahun 2007 tentang Ketertiban Umum (“Perda 8/2007”). Inilah isi Perda 8/2007 secara umum.

Tertib Jalan, Angkutan Jalan dan Angkutan Sungai

Mengatur mengenai bagaimana pejalan kaki seharusnya berjalan, menyeberang dan/atau menggunakan transportasi publik dan bagaimana orang mengoperasikan transportasi publik dan bagaimana pengguna kendaraan pribadi harus berperilaku agar tak mengganggu ketertiban umum. Transportasi publik secara umum termasuk transportasi di tanah padat dan jalur air. Juga menjelaskan penggunaan ruang di bawah jembatan dan jalan layang yang dilarang oleh Gubernur kecuali dengan izin.

Beberapa poin penting dalam bagian ini adalah sebagai berikut:

  1. Dalam peraturan ini dikatakan bahwa setiap pejalan kaki wajib berjalan di tempat yang telah ditentukan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, menyeberang di jembatan penyeberangan atau rambu penyeberangan/zebra cross yang disediakan. Dalam menggunakan angkutan umum, pejalan kaki wajib menunggu di tempat pemberhentian yang sesuai.
  2. Bagi pengemudi kendaraan umum wajib menunggu menaikkan dan/atau menurunkan orang dan/atau barang pada tempat pemberhentian yang ditetapkan dan harus berjalan pada setiap ruas jalan yang ditetapkan.
  3. Kendaraan bermotor beroda 2 (dua) atau lebih dilarang memasuki jalur busway, serta orang degnan kendaraan roda 4 (empat) dilarang memasuki kawasan tertentu dengan penumpang kurang dari 3 (tiga) orang pada jam-jam tertentu ditetapkan.

  Read the rest of this entry »

, , ,

No Comments

Aspek Hukum Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi/Lahan (“SP3L”) di Wilayah Provinsi DKI Jakarta bagi Kegiatan Pembangunan dan Investasi

Dasar Hukum Pengaturan SP3L oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta

Realisasi rencana pembangunan fisik kota dalam Rencana Umum Tata Ruang dan Rencana Bagian Wilayah Kota yang ditetapkan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta  mempengaruhi pesatnya perkembangan kegiatan pembangunan fisik dan pertumbuhan iklim investasi, terutama di wilayah Provinsi DKI Jakarta.  Oleh karenanya, diperlukan penyempurnaan peraturan untuk menertibkan kegiatan pembebasan atau pembelian atas tanah yang terbatas di wilayah Provinsi DKI Jakarta sebagai upaya mencegah potensi timbulnya sengketa yang menjadi faktor penghambat bagi kelangsungan kegiatan pembangunan. Sebagai tindak lanjut, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta melakukan langkah-langkah pengendalian dan pengawasan terhadap kegiatan pembebasan atau pembelian tanah dengan menetapkan peraturan atas pemberian SP3L sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 huruf (i) Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 138 Tahun 1998 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi/Lahan bagi Perusahaan Penanaman Modal Asing dan Penanaman Modal Dalam Negeri di DKI Jakarta (“Kepgub No. 138/1998”) dan Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 540 Tahun 1990 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pemberian Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi/Lahan atas Bidang Tanah untuk Pembangunan Fisik Kota di DKI Jakarta (“Kepgub No. 540/1990”) setelah acuan sebelumnya terdapat dalam Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor Da.11/3/11/1972 tentang Penyempunaan Prosedur Permohonan Izin Membebaskan dan Penunjukan/Penggunaan Tanah serta Prosedur Pembebasan Tanah dan benda-benda yang Ada di Atasnya untuk Kepentingan Dinas atau Swasta di Wilayah DKI Jakarta (“Kepgub No. 11/1972”).

Persyaratan dan Tata Cara Perolehan SP3L bagi Para Pemohon

Berdasarkan Pasal 1 Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 640 Tahun 1992 tentang Ketentuan terhadap Pembebasan Lokasi/Lahan Tanpa Izin dari Gubernur DKI Jakarta (“Kepgub No. 640/1992”), kewajiban memperoleh SP3L dari Gubernur Provinsi DKI Jakarta diperlukan untuk membebaskan lokasi atau lahan seluas lebih dari 5.000 m2 dan/atau kurang dari 5.000 m2 yang terletak pada jalur jalan protokol oleh badan atau perorangan dengan. Pelaksanaan pembebasan tanah untuk kebutuhan investasi dilakukan atas dasar kesepakatan dan berdasarkan musyawarah mufakat sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Kepgub No. 138/1998.

Lebih lanjut, persyaratan untuk memperoleh SP3L diatur dalam Bagian Kedua Kepgub No. 540/1990 yang menjelaskan bahwa pembebasan tanah untuk memperoleh SP3L dilakukan oleh pemohon dengan terlebih dahulu harus memenuhi berbagai persyaratan sebagai berikut: Read the rest of this entry »

, , , , , ,

No Comments

Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (“SIPPT”) di Wilayah DKI Jakarta

Perkembangan pembangunan yang terjadi saat ini semakin mempengaruhi peningkatan kebutuhan akan lahan sebagai penunjang kegiatan pembangunan, khususnya di wilayah DKI Jakarta sebagai Ibukota Negara Indonesia dengan segala kompleksitas kegiatan pembangunannya. Akan tetapi, dalam kegiatan pembangunan terdapat berbagai hambatan akibat kurang tertibnya penguasaan dan kepemilikan atas tanah yang merupakan sarana utama bagi pembangunan. Ditambah dengan kurang tertibnya upaya penegakan hukum guna mengatasi permasalahan pertanahan tersebut kerap kali menimbulkan sengketa tanah yang tak dapat dihindari, sehingga mengakibatkan terhambatnya pembangunan baik di sektor swasta maupun untuk kepentingan umum yang dilakukan oleh Pemerintah DKI Jakarta. Oleh karenanya, Pemerintah DKI Jakarta perlu untuk mengambil langkah-langkah pengendalian dan pengawasan, baik terhadap penguasaan maupun kepemilikan tanah dengan mengingat semakin terbatasnya lahan di wilayah DKI Jakarta.

Untuk mengatasi permasalahan itu, dibutuhkan ketentuan dan pengaturan terkait dengan perizinan dalam penunjukan dan penggunaan lahan. Kebutuhan tersebut selanjutnya direalisasikan oleh Pemerintah DKI Jakarta dengan pengaturan atas penerbitan SIPPT. SIPPT dalam Pasal 1 angka 12 Keputusan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 41 Tahun 2001 tentang Tata Cara Penerimaan Kewajiban dari Para Pemegang SIPPT kepada Pemerintah Provinsi DKI Jakarta (“Kepgub No. 41/2001”) didefinisikan sebagai surat izin penunjukan penggunaan tanah yang diberikan kepada para pengembang dalam rangka pengembangan suatu kawasan.

Tata Cara Perolehan SIPPT di DKI Jakarta bagi Pihak Swasta

Pada bagian awal telah dijelaskan bahwa kegiatan pembangunan tidak hanya dilakukan oleh pihak Pemerintah DKI Jakarta untuk kepentingan umum, akan tetapi pihak swasta juga turut berpartisipasi dalam pembangunan di wilayah DKI Jakarta. Dalam Kepgub No. 41/2001 dapat dikatakan bahwa pihak swasta merupakan pemegang SIPPT. Lebih lanjut, Pasal 1 angka 14 Kepgub No. 41/2001 menyatakan bahwa yang dimaksud dengan pemegang SIPPT adalah Badan dan/atau Perusahaan Real Estate dan/atau Perusahaan Property dan/atau Developer dan/atau Yayasan dan/atau Perorangan yang memperoleh SIPPT dari Pemerintah DKI Jakarta untuk membangun perumahan, perkantoran, perdagangan dan/atau kegiatan fisik lainnya dan/atau permohonan hak atas tanah dalam wilayah DKI Jakarta.

Ketentuan mengenai prosedur untuk memperoleh SIPPT diatur dalam Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 11/3/11/1972 Tahun 1972 tentang Penyempurnaan Prosedur Permohonan Izin Membebaskan dan Penunjukan/Penggunaan Tanah serta Prosedur Pembebasan Tanah dan Benda-benda yang Ada di Atasnya untuk Kepentingan Dinas/Swasta di Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta (“Kepgub No. 11/1972”). Ketentuan Pasal 19 ayat (1) Kepgub No. 11/1972 menyebutkan bahwa SIPPT dapat diberikan oleh Gubernur apabila 75% (tujuh puluh lima persen) dari luas tanah yang diberikan telah dibebaskan oleh pemohon SIPPT. Setelah SIPPT diperoleh, SIPPT tidak dapat dialihkan oleh pemegang SIPPT kepada pihak lain dengan cara apapun.

Kewajiban bagi Pemegang SIPPT

Dalam rangka penerimaan kewajiban fasilitas social dan fasilitas umum dari para pemegang SIPPT, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta perlu menata administrasi secara baik dan terkoordinasi. Upaya yang dilakukan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta adalah dengan menerapkan Kepgub No. 41/2001. Pengaturan Pasal 3  Kepgub No. 41/2001 memberikan uraian terkait pengaturan jenis kewajiban bagi para pemegang SIPPT sebagai berikut: Read the rest of this entry »

, , , ,

No Comments

%d bloggers like this: