Hukum Properti - Pengetahuan Hukum Agraria dan Pertanahan di Indonesia

Rumah Susun yang Dibangun di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Terbit di Atas Tanah Hak Pengelolaan


Latar Belakang

Dalam Pasal 7 ayat (1) dan (2) Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, pengembang (“Developer”) dapat membangun rumah susun di atas tanah Hak Pengelolaan (“HPL”). HPL adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegangnya. Di atas tanah dengan HPL dapat diberikan atau dibebankan dengan hak-hak atas tanah, yaitu Hak Guna Bangunan (“HGB”) dan Hak Pakai (“HP”). Developer memiliki kewajiban untuk menyelesaikan status HGB atau HP di atas tanah HPL tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, sebelum menjual properti yang bersangkutan. Maka dari itu, Developer tentunya harus mengetahui tata cara pemberian serta pengaturan lain terkait dengan HGB dan HP di atas tanah HPL, dimana pengaturannya diatur di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 (“PP 40/1996”) dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permenag 9/1999”). Berdasarkan hal tersebut, di sini akan dibahas secara umum mengenai HGB di atas tanah HPL.

Pemberian HGB di atas Tanah HPL

Merujuk pada Pasal 19 PP 40/1996, yang berhak menjadi pemegang HGB adalah (i) Warga Negara Indonesia; dan (ii) badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGB di atas tanah HPL diberikan melalui keputusan pemberian hak oleh Menteri yang bertanggung jawab di bidang agraria/pertanahan (“Menteri”) atau pejabat yang ditunjuk, berdasarkan usul pemegang HPL. Berdasarkan Pasal 4 ayat (2) Permenag 9/1999, diatur bahwa permohonan hak atas tanah di atas tanah HPL, dalam hal ini adalah HGB di atas tanah HPL, pemohon HGB terlebih dahulu memperoleh penunjukkan berupa perjanjian penggunaan tanah dari pemegang HPL.

Pemberian HGB di atas tanah HPL didaftarkan di dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Pemberian HGB di atas tanah HPL ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun. HGB di atas tanah HPL ini juga dapat diperbaharui apabila seluruh jangka waktu HGB dan perpanjangannya telah berakhir. Perpanjangan dan/atau pembaharuan HGB di atas tanah HPL dilakukan atas permohonan pemegang HGB yang bersangkutan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum jangka waktu HGB atau perpanjangannya berakhir dengan mendapatkan persetujuan dari pemegang HPL, yang kemudian dicatat di dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.

Kewajiban Pemegang HGB di atas Tanah HPL

Setiap pemegang HGB di atas HPL memiliki kewajiban-kewajiban sebagai berikut:

(i)         membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;

(ii)       menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;

(iii)      memelihara dengan baik tanah dan bangunan di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;

(iv)     menyerahkan kembali tanah kepada pemegang HPL setelah HGB tersebut hapus;

(v)       menyerahkan sertifikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Peralihan HGB atas Tanah HPL

Peralihan HGB atas tanah HPL kepada pihak lain dapat dilakukan melalui cara-cara peralihan HGB pada umumnya, yaitu melalui (i) jual beli; (ii) tukar-menukar; (iii) penyertaan dalam modal, (iv) hibah, dan (v) pewarisan. Namun, hal utama yang wajib diperhatikan adalah bahwa setiap peralihan HGB atas tanah HPL wajib mendapatkan persetujuan tertulis dari pemegang HPL yang bersangkutan.

Hapusnya HGB atas Tanah HPL

Hapusnya HGB atas tanah HPL dapat terjadi karena alasan-alasan hapusnya HGB pada umumnya, yaitu karena (i) berakhirnya jangka waktu HGB, (ii) dibatalkan oleh pemegang HPL, (iii) dilepaskan secara sukarela oleh pemegang HGB sebelum jangka waktu HGB berakhir, (iv) dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di atasnya, (v) ditelantarkan, (vi) tanahnya musnah, (vii) pemegang HGB tidak lagi memenuhi syarat sebagai subyek yang berhak menjadi pemegang HGB sebagaimana diatur di dalam Pasal 19 PP 40/1996. Apabila HGB atas tanah HPL telah hapus, maka bekas pemegang HGB wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang HPL dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah HPL.

Helen Taurusia, SH

, , , , , ,

Comments are closed.

%d bloggers like this: