Articles

Keanggotaan dan Organisasi Berdasarkan Artikel Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Di DKI Jakarta

By March 26, 2019 No Comments

Keanggotaan dan Organisasi

Keanggotaan

Hanya pemilik atau penghuni yang mendapatkan kuasa dari pemilik sarusun yang dapat menjadi anggota. Namun, perlu diketahui bahwa pemilik yang bukan penghuni sarusun tidak dapat menduduki jabatan dalam struktur kepengurusan. Setiap anggota P3SRS memiliki hak suara yang terkait dengan:

  1. kepentingan kepenghunian yang meliputi penentuan tata tertib, dan penentuan besaran IPL untuk keamanan, kebersihan dan sosial kemasyarakatan;
  2. kepemilikan, meliputi kepemilikan bersama terhadap benda bersama, tanah bersama dan bagian bersama, kepemilikan terhadap sarusun, dan biaya kepemilikan sarusun;
  3. Pengelolaan, meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan terhadap benda bersama, tanah bersama dan bagian bersama, dan pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran.

Hak suara untuk kepentingan kepenghunian didasarkan pada konsep one man one vote atau hanya mempunyai satu suara untuk setiap anggota. Sedangkan hak suara untuk kepemilikan dan pengelolaan berdasarkan NPP

Pembeli Sarusun diwajibkan mengurus keanggotaannya, paling lama 30 (tiga puluh) hari setelah menjadi pemilik.

Organisasi

Susunan organisasi P3SRS dirumuskan dalam akta pendirian, AD/ART yang telah disahkan berdasarkan keputusan musyawarah. Pengurus P3SRS paling sedikit terdiri dari ketua, sekretaris, bendahara, dan bidang yang terkait dengan pengelolaan dan penghunian.

Bidang pengelolaan memiliki tugas untuk melaksanakan kegiatan pembinaan dan pengawasan terhadap penyelenggaraan pengelolaan Rumah Susun. Bidang kepenghunian bertugas melaksanakan kegiatan pembinaan Penghuni dan menyelenggarakan kegiatan administratif kepemilikan dan kepenghunian.
Pengawas P3SRS memiliki tugas sebagai berikut:

  1. melaksanakan pengawasan serta memberikan masukan terhadap penyelenggaraan pengurusan dan/atau pengelolaan yang dilakukan oleh pengurus dan/atau pengelola Rumah Susun;
  2. mengawasi pelaksanaan penghunian satuan Rumah Susun agar Penghuni mematuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam AD/ART, dan Tata Tertib penghunian; dan
  3. fungsi lain yang dirumuskan dalam AD/ART.
Lihat Juga  Tata Cara Akreditasi dan Sertifikasi Ketenagalistrikan

Akta Pendirian dan AD/ART

Umum

Akta pendirian P3SRS dibuat oleh Notaris yang berkedudukan dan beroperasi di daerah P3SRS berada. Akta tersebut memuat tentang pokok-pokok pernyataan pendirian, struktur organisasi, susunan pengurus dan ketentuan-ketentuan dasar organisasi P3SRS.

Tata Tertib Penghunian dan Pemilikan Sarusun

Tata tertib dan aturan-aturan terkait penghunian disusun oleh Pengurus di dalam Rapat Umum Anggota (“RUA”). Jika terjadi pelanggaran tata tertib penghunian, maka Pemilik dan/atau Penghuni wajib melaporkan pelanggaran tersebut sehingga pengurus dapat memberikan sanksi.

P3SRS wajib untuk menjaga kepemilikan Sarusun dengan membukukan setiap Pemilik dan/atau Penghuni dan mencatat setap pengalihan hak milik atas Sarusun atau hunian Sarusun dan memiliki hak untuk menolak pendaftaran akta peralihan hak milik atas satuan Rumah Susun atau peralihan hak pemanfaatan hunian atas Sarusun yang tidak sesuai dengan AD/ART.

Pencatatan dan Pengesahan

Akta Pendirian, AD/ART harus dicatatkan dan disahkan oleh Kepala Dinas Perumahan yang dibuktikan dengan nomor registrasi pencatatan yang diketahui dan ditembuskan kepada Walikota sesuai wilayah domisili P3SRS, yang diajukan oleh pengurus terpilih yang ditandatangani oleh Ketua dan Sekretaris dengan melampirkan daftar hadir peserta RUA, Akta Pendirian, AD/ART, fotokopi AJB dan/atau fotokopi SHM/SKBG Sarusun pengurus terpilih.

Perubahan Kepengurusan
Umum

Perubahan kepengurusan P3SRS dilakukan melalui RUA sebagai akibat dari berakhirnya periode kepengurusan, pengurus mengundurkan diri, diberhentikan dalam RUA, meninggal dunia, dan tidak memenuhi syarat sebagai pengurus dan pengawas.

Pencatatan dan Pengesahan Perubahan Pengurus

Apabila terjadinya penggantian atau perubahan kepengurusan pengurus dan/atau pengawas, hal tersebut wajib dicatat dan disahkan kembali kepada Dinas Perumahan dengan tembusan kepada Walikota sesuai wilayah domisili P3SRS, paling lambat 14 hari kerja sejak disetujui dalam RUA dengan melampirkan setidaknya: (i) daftar hadir peserta RUA, (ii) berita acara perubahan kepengurusan, dan (iii) akta perubahan kepengurusan.

Lihat Juga  Pembebasan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atas Rumah, Rumah Susun Sederhana Sewa dan Rumah Susun Sederhana Milik dengan Nilai Jual Objek Pajak sampai dengan Satu Miliar Rupiah

Pengelolaan Benda Bersama, Bagian Bersama dan Tanah Bersama
Umum

Pelaku Pembangunan menyerahkan Sarusun kepada Pemilik sesuai dengan ketentuan dalam PPJBantara Pelaku Pembangunan dan Pemilik setelah Sarusun dilengkapi dengan SLF dan SHMSRS. Dalam penyerahan Sarusun, Pelaku Pembangunan harus menyelesaikan kewajiban pemanfaatan ruang kepada Pemerintah Daerah yang dibuktikan dengan dokumen berita acara serah terima.

Dalam jangka waktu paling lama 3 bulan sejak terbentuknya P3SRS dan dicatat oleh Dinas Perumahan, Pelaku Pembangunan wajib menyerahkan pengelolaan Bagian Bersama, Benda Bersama, Tanah Bersama, dan penghunian kepada P3SRS yang dilakukan di hadapan notaris dengan dilakukan audit keuangan oleh akuntan publik yang disepakati bersama pengurus P3SRS. Penyerahan ini dilengkapi dengan seluruh peralatan dan dokumen pendukungnya. Pelaku Pembangunan juga wajib menyerahkan dokumen teknis kepada P3SRS berupa:

  1. pertelaan;
  2. akte pemisahan
  3. data teknis pembangunan Rumah Susun;
  4. gambar terbangun (as built drawing); dan
  5. seluruh dokumen perizinan.

Setelah P3SRS menerima pengelolaan, maka P3SRS wajib mengurus kepentingan pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, dan pelaku pembangunan berstatus sebagai pemilik terhadap sarusun yang belum terjual.

Pengelolaan Rumah Susun
Umum

Pengelolaan Rumah Susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan terhadap bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan penghunian, yang dilakukan oleh pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh P3SRS. Pembentukan atau penunjukan pengelola tersebut, dilakukan paling lama 3 (tiga) bulan sejak P3SRS disahkan di Dinas.

Kegiatan Operasional

Kegiatan operasional pengelolaan Rumah Susun wajib dilakukan secara berkala sesuai dan dengan berpedoman pada ketentuan pengoperasian bangunan gedung, yang paling sedikit meliputi:

  1. sosialisasi pemanfataan Rumah Susun, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan penghunian;
  2. pengoperasian peralatan plumbing, instalasi pengolahan air limbah, sarana pemadam kebakaran, lift, sarana pencegahan dan penanggulangan bencana, mekanikal, elektrikal, elektronika, dan perlengkapan bangunan di dalam dan di luar bangunan Rumah Susun;
  3. pengoperasian jalan, drainase, sanitasi, parkir, taman, tempat bermain, fasilitas olahraga, sarana ibadah/peribadatan, balai warga, ruang evakuasi, penerangan; dan
  4. penyelenggaraan pengelolaan ketertiban dan kebersihan lingkungan;
Lihat Juga  Daily tips: Kewajiban Badan Pengelola Rumah Susun

Kegiatan Pemeliharaan

Kegiatan pemeliharaan Rumah Susun terhadap Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama paling sedikit meliputi kegiatan: (i) pembersihan, (ii) perapihan, (iii) pemeriksaan, dan/atau (iv) pengujian. Pemeliharaan rumah susun dilakukan untuk menjamin terpenuhinya keselamatan, keamanan, kesehatan,  kenyamanan, kemudahan dan keandalan, terhadap bangunan gedung dan kawasan.

Kegiatan Perawatan

Kegiatan perawatan meliputi perbaikan dan/atau penggantian terhadap: (i) bagian bangunan, komponen dan bahan bangunan, dan/atau (ii) prasarana, sarana dan utilitas umum.

Pengelola Rumah Susun
Umum

Pengelola untuk melakukan kegiatan pengelolaan Rumah Susun diwajibkan berbadan hukum yang telah mendaftar dan mendapatkan izin usaha penyedia jasa di bidang pengelolaan Rumah Susun dan izin operasional pengelolaan di setiap lokasi dari Gubernur DKI Jakarta.

Dalam melakukan pengelolaan Rumah Susun, pengelola dapat melakukan kerja sama dengan pihak lain yang dituangkan dalam perjanjian tertulis.

P3SRS dapat membentuk atau menunjuk pengelola. Penunjukkan pengelola dilakukan melalui proses pelelangan secara terbuka dan transparan. Pengelola juga diwajibkan membuat laporan pengelolaan kepada pengurus secara berkala setiap 3 bulan sekali, yang meliputi:

  1. inventarisasi permasalahan dan usaha penyelesaiannya;
  2. laporan kinerja
  3. laporan keuangan; dan
  4. laporan pengoperasian, pemeliharaan dan perawatan atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.