Penguasaan, Pemilikan dan Pemanfaatan Satuan Rumah Susun

Pendahuluan

Rumah susun merupakan salah satu alternatif yang ideal untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal bagi masyarakat, khususnya di perkotaan, sehubungan dengan terdapatnya kendala ketersediaan lahan. Satuan rumah susun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian, dan memiliki sarana penghubung ke jalan umum (“Sarusun”).

Adapun penguasaan, pemilikan dan pemanfaatan Sarusun diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Penguasaan Sarusun

Pada dasarnya terdapat empat jenis rumah susun, yaitu rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara dan rumah susun komersial.

Terdapat beberapa opsi penguasaan Sarusun, yaitu dengan cara dimiliki, disewa, pinjam-pakai, ataupun sewa-beli, bergantung dari jenis rumah susun tersebut, yaitu sebagai berikut:

1. Rumah Susun Umum
   Penguasaan dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
2. Rumah Susun Khusus
   Penguasaan dapat dilakukan dengan cara pinjam-pakai atau sewa.
3. Rumah Susun Negara
   Penguasaan dapat dilakukan dengan cara pinjam-pakai, sewa, atau sewa-beli.
4. Rumah susun Komersial
   Penguasaan dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.

Dalam hal penguasaan Sarusun dilakukan dengan cara sewa, maka perjanjian sewa harus dibuat secara tertulis di hadapan pejabat yang berwenang, yaitu Notaris, dan didaftarkan pada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“PPPSRS”).

Pemilikan Sarusun

Hak kepemilikan atas Sarusun merupakan hak milik yang bersifat perseorangan dan terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) adalah tanda bukti kepemilikan Sarusun yang didirikan di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah Negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. Perlu diingat, bahwa SHM Sarusun hanya dapat diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. SHM Sarusun terdiri atas:

1. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
2. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
3. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan

Sedangkan, Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (“SKBG Sarusun”) adalah tanda kepemilikan Sarusun yang didirikan di atas barang milik negara/daerah berupa tanah, atau tanah wakaf dengan cara sewa. SKBG Sarusun terdiri atas:

1. salinan buku bangunan gedung;
2. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
3. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
4. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan.

Berbeda dengan SHM Sarusun, tidak terdapat komponen tanah bersama dalam SKBG Sarusun. SKBG Sarusun diterbitkan untuk Sarusun pada rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus, yang didirikan di atas tanah barang milik negara atau barang milik daerah, dan tanah wakaf. Selain itu, berbeda dengan SHM Sarusun, SKBG Sarusun tidak dapat dibebani hak tanggungan, namun hanya dapat dibebani dengan jaminan fidusia.

Selain SHM Sarusun dan SKBG Sarusun, terdapat sertifikat lainnya yaitu Sertipikat Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun (“SHP Sarusun”). SHP Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan Sarusun untuk orang asing yang memiliki Sarusun yang berasal dari perubahan SHM Sarusun (Sarusun yang dibangun di atas Hak Guna Bangunan). Pengaturan dari SHP Sarusun diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.

Pemanfaatan Sarusun

Setiap orang yang menempati, menghuni, atau memiliki Sarusun wajib memanfaatkan Sarusun sesuai dengan fungsinya.

Sarusun pada rumah susun umum, hanya dapat dimiliki atau disewa oleh masyarakat berpenghasilan rendah, dan dapat dialihkan kepada pihak lain dalam hal:

1. pewarisan;
2. perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20 tahun; dan
3. pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang berwenang. Pengalihan ini hanya dapat dilakukan kepada badan pelaksana

Sedangkan Sarusun pada rumah susun negara hanya dapat disewa oleh perseorangan atau kelompok dengan kemudahan dari pemerintah.

---

Nazila Nurfina Sari Lubis