ArticlesHak atas tanahSlider

PPh Final untuk Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

By March 20, 2019 No Comments

Definisi

Pajak Penghasilan Final (“PPh”) adalah pajak yang dikenakan tarif dan dasar pengenaan pajak tertentu atas penghasilan yang diterima oleh Subjek Pajak selama tahun berjalan yang pembayaran PPh langsung disetorkan secara utuh saat penghasilan diterima sehingga wajib pajak dianggap telah melakukan pelunasan kewajiban pajaknya.

Salah satu penghasilan yang dikenai pajak bersifat final berdasarkan Undang-Undang PPh adalah penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan/atau Bangunan.

Subjek Pajak dan Objek Pajak

  1. Subjek Pajak:
    • Orang Pribadi
      Orang pribadi sebagai subjek pajak dapat bertempat tinggal atau berada di Indonesia ataupun di luar Indonesia yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunannya.

    • Badan
      Badan adalah sekumpulan orang dan/atau modal yang merupakan kesatuan baik yang melakukan usaha maupun yang tidak melakukan usaha yang dalam hal ini melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunannya.
      Subjek Pajak wajib memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak, kecuali orang pribadi yang penghasilannya di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak.

  2. Objek Pajak
    • Pengalihan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

    • Penghasilan Dari Perjanjian Pengikatan Jual-Beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya yang diterima oleh pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli pada saat pertama kali ditandatangani atau pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau addendum.

Tarif Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan berdasarkan Pengalihan atau PPJB dan Perubahannya

  1. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan biasa
    Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan tarif sebesar 2.5% dari jumlah bruto nilai pengalihan.

  2. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana

    Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan tarif sebesar 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan.

  3. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah

    Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah dalam hal pembangunan untuk kepentingan umum dikenakan tarif sebesar 0%.

Berikut adalah kriteria rumah sederhana berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat  Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, Serta Perumahan Lainnya, yang atas Penyerahannya  Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 80/PMK.03/2008 dan diubah terakhir  dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 113/PMK.03/2014:

  1. Rumah Sederhana:
    • luas bangunan tidak melebihi 36 m2;

    • harga jual tidak melebihi batasan harga jual dengan ketentuan bahwa batasan harga jual didasarkan pada kombinasi zona dan tahun yang berkesesuaian, sebagaimana tercantum dalam Lampiran Peraturan. Adapun batasan harga jual pada tahun 2018, yakni:

      • Jawa: Rp 130.000.000
      • Sumatera: Rp 130.000.000
      • Kalimantan:Rp 142.000.000
      • Sulawesi: Rp 136.000.000
      • Maluku dan Maluku Utara: Rp 148.500.000
      • Bali dan Nusa Tenggara: Rp 148.500.000
      • Papua dan Papua Barat: Rp 205.000.000
      • Riau dan Bangka Belitung: Rp 136.000.000
      • Jabodetabek: Rp 148.500.000
    • merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki;

    • luas tanah tidak kurang dari 60 m2; dan

    • perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.Sedangkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 269/PMK.010/2015 mengatur  kriteria unit hunian Rumah Susun Sederhana, sebagai berikut:

  2. Rumah Susun Sederhana:
    • perolehannya dibiayai melalui kredit/ pembiayaan kepemilikan rumah bersubsidi
    • luas bangunan untuk setiap hunian tidak melebihi 36 m2;
    • pembangunannya mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat;
    • merupakan hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan sesuai jangka waktu yang diatur oleh perunang-undangan di bidang Rumah Susun;
    • Harga jual tidal melebihi Rp 250 juta
    • Diperuntukkan bagi orang pribadi yang pendapatan perbulannya tidak melebihi Rp 7 juta;
Lihat Juga  Pengecualian Kewajiban Menyusun Analisis Mengenai Dampak Lingkungan untuk Usaha dan/atau Kegiatan yang Berlokasi di Daerah Kabupaten/Kota yang telah Memiliki Rencana Detail Tata Ruang

Nilai Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan berdasarkan Pengalihan atau PPJB

Sebelum terbitnya PP No 34/2016 nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan. Namun, nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangun pada peraturan tersebut adalah:

  1. Nilai berdasarkan keputusan pejabat berwenang, dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah

  2. Nilai menurut Risalah Lelang sesuai dengan peraturan lelang beserta perubahannya

  3. Nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh berdasarkan pengalihan melalui jual-beli tanpa dipengaruhi hubungan istimewa

  4. Nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan pengalihan melalui jual-beli dengan dipengaruhi hubungan istimewa

Berdasarkan Undang-Undang PPh dan Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Penjualan Atas Barang Mewah beserta masing-masing perubahannya, Hubungan istimewa dalam pajak, yakni:

  • Wajib Pajak mempunyai penyertaan modal langsung atau tidak langsung paling rendah 25% (dua puluh lima persen) pada Wajib Pajak lainnya.

  • Penguasaan melalui manajemen atau penggunaan teknologi walaupun tidak terdapat hubungan kepemilikan. Hubungan istimewa dianggap ada apabila satu atau lebih perusahaan berada di bawah penguasaan yang sama.

Terhutang, Pembayaran dan Jatuh Tempo

  1. Saat Terhutang
    1. Pengalihan
      • Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh Orang Pribadi atau Badan bukan kepada Pemerintah yang pengalihan tersebut merupakan usaha pokok wajib pajak, maka terhutang pajaknya pada saat diterima seluruh atau sebagian pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

      • Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh Orang Pribadi atau Badan bukan kepada Pemerintah yang pengalihannya bukan merupakan usaha pokok wajib pajak, maka saat terhutangnya adalah sebelum akta, keputusan, kesepakatan atau risalah lelang ditandatangani oleh pejabat yang berwenang

      • Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh Orang Pribadi atau Badan kepada Pemerintah yang dilakukan oleh wajib pajak, maka saat terhutangnya adalah sebelum akta, keputusan, kesepakatan atau risalah lelang ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.

    2. PPJB

      Saat terhutangnya pajak penghasilan atas pengalihan hak melalui PPJB adalah sebelum terjadinya perubahan atau addendum PPJB.

  2. Pembayaran dan Jatuh Tempo
    1. Jika pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh wajib pajak bukan kepada pemerintah, maka PPh dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut. PPh disetor sendiri paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran melalui layanan loket dan/atau sistem elektronik lainnya pada bank/pos persepsi

    2. Jika pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh wajib pajak kepada pemerintah, maka pajak dipungut oleh bendahara pemerintah atau pejabat yang menyetujui tukar menukar tanpa perlu mengisi Surat Setoran Pajak

    3. Apabila pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui PPJB, pembayaran pajak dilakukan untuk setiap PPJB atas tanah dan atau bangunan yang disetor sendiri oleh orang pribadi atau badan yang merupakan pihak pembeli dan namanya tercantum dalam PPJB sebelum perubahan atau adendum, paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran melalui layanan loket dan/atau sistem elektronik lainnya pada bank/pos persepsi.

Lihat Juga  Optimalisasi Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik

Pengecualian PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Berikut adalah hal-halo yang tidak dikenakan pajak PPh Final untuk Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan:

  1. Pengalihan oleh orang pribadi dengan penghasilan di bawah PTKP
  2. Pengalihan karena hibah oleh orang pribadi maupun badan sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan
  3. Pengalihan karena waris
  4. Pengalihan berdasarkan nilai buku atau nilai asset dikurangi dengan sejumlah penyusutan nilai yang dibebankan selama umur penggunaan aset tersebut yang dilakukan oleh badan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yangditetapkan oleh Menteri Keuangan.
  5. Pengalihan yang dilakukan orang pribadi maupun badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan.

Kewajiban Laporan Kepada Direktorat Jendral Pajak

  1. Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, kesepakatan atau risalah lelang yang meliputi PPAT, pejabat lelang, atau pejabat lain sesuai ketentuan perundang-undangan wajib melaporkan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan setiap bulannya terkait penerbitan akta, keputusan, kesepakatan atau risalah lelang, paling lama 20 hari setelah bulan dilakukannya pengalihan hak.
  2. Bendahara pemerintah atau pejabat yang menyetujui tukar menukar wajib melaporkan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut, paling lama 20 hari setelah bulan dilakukannya pengalihan hak.
  3. Pihak penjual yang tercantum dalam perubahan/addendum PPJB wajib melaporkan perubahan atau addendum tersebut paling lama 20 hari setelah masa pajak berakhir.

Masa pajak adalah jangka waktu bagi wajib pajak untuk menghitung, menyetor dan melaporkan pajak yang terhutang dalam satu jangka waktu yang ditetapkan.

Lihat Juga  Borg, Borrot, Boreh

Larangan Penandatanganan Dokumen Pengalihan oleh Pejabat Berwenang

Pejabat yang berwenang hanya dapat menandatangani akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan apabila wajib pajak telah membayar dan menyetorkan pajak terutangnya dan setelah diterbitkannya Surat Keterangan Penelitian Formal Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Pengahasilan dengan membawa salinan Surat Setoran Pajak kepada Pejabat tersebut.

Sanksi

  • Apabila wajib pajak tidak menyampaikan Surat Pemberitahuan Masa Pajak sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan, maka wajib pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda sebesar Rp. 100.000,00
  • Keterlambatan pembayaran dan penyetoran pajak terutang dikenai sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% (dua persen) per bulan yang dihitung dari tanggal jatuh tempo pembayaran sampai dengan tanggal pembayaran.

Penyampaian Permohonan Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran PPh Atas Tanah dan/atau Bangunan

  1. Wajib Pajak harus menyampaikan permohonan penelitian bukti pemenuhan kewajiban penyetoran Pajak Penghasilan ke Kantor Pelayanan Pajak. Penelitian tersebut meliputi penelitian formal dan material
  2. Berkas permohonan yang harus dilengkapi oleh wajib pajak adalah Surat Permohonan dan daftar pembayaran PPh
  3. Penyampaian dokumen dapat dilakukan secara manual maupun elektronik
  4. Satu permohonan untuk beberapa objek dan multi pembayaran (data pembayaran dalam satu lampiran)
  5. Surat Keterangan Penelitian Formal Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan diterbitkan dalam jangka waktu 3 hari kerja untuk jumlah bukti pembayaran sampai dengan 10 bukti dan 10 hari kerja untuk jumlah pembayaran lebih dari 10 bukti.

KRISTINA KRISTIONI KEINTJEM