Archive for category Agraria

Proses Penanganan Sengketa Perikatan Jual – Beli Satuan Rumah Susun Melalui Arbitrase

Posted by admin in Agraria, Penyelesaian Sengketa, Rumah Susun on April 18, 2010

Setiap hubungan hukum yang terjadi dalam kehidupan bermasyarakat di Indonesia tidak luput dari suatu permasalaha
n atau sengketa baik yang dapat dinilai dalam skala kecil atau bahkan skala besar. Hal ini pun terjadi dalam suatu perikatan jual – beli satuan rumah susun. Pada dasarnya suatu perikatan terjadi karena adanya perjanjian dan undang – undang. Khusus perikatan yang terjadi karena perjanjian, harus memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian menurut Pasal 1320 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), yaitu adanya kesepakatan para pihak, kecakapan pihak yang membuatnya, hal tertentu yang diperjanjikan dan sebab – sebab yang halal.

Perikatan jual – beli satuan rumah susun dapat terjadi karena adanya peningkatan permintaan konsumen/calon konsumen untuk membeli rumah susun yang belum selesai dibangun oleh pengembang (developer), sehingga mengharuskan pemerintah untuk mengatur hal tersebut secara khusus dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual – Beli Satuan Rumah Susun (“Kepmenpera”). Akibat hukum dari berlakunya Kepmenpera ini adalah setiap adanya perikatan jual – beli satuan rumah susun wajib mengikuti pedoman dalam Kepmenpera tersebut. Hal ini sebagaimana tertulis di ketentuan kedua dalam Kepmenpera.

Kepmenpera ini mengatur mengenai penyelesaian sengketa melalui arbitrase yang ditetapkan sesuai dengan aturan – aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya ditanggung renteng oleh para pihak. Tentunya upaya penyelesaian sengketa perikatan jual – beli satuan rumah susun melalui arbitrase ini dapat ditempuh, apabila sebelumnya para pihak telah menempuh terlebih dahulu jalan musyawarah dan mufakat. Bilamana musyawarah dan mufakat tidak tercapai, maka menurut Kepmenpera diatas dapat ditempuh dengan arbitrase.

Arbitrase sebagai suatu upaya alternatif penyelesaian di luar pengadilan yang dipilih dan disepakati oleh para pihak dalam perjanjian, karena merupakan lembaga yang bebas dan otonom menentukan aturan sendiri, biasanya waktu prosedur relatif singkat, diperiksa oleh arbiter yang profesional dan memiliki kerahasiaan (privat) bagi para pihak yang bersengketa.

Read the rest of this entry »

, , ,

No Comments

Rangkuman Instruksi Presiden Republik Indonesia No. 9 Tahun 1973 Tentang Pelaksanaan Pencabutan Hak – Hak Atas Tanah dan Benda – Benda Yang Ada di Atasnya

Posted by admin in Agraria, Pertanahan, Rangkuman Peraturan on March 11, 2010

Hak atas tanah dan benda – benda di atasnya merupakan hubungan hukum yang penting bagi setiap rakyat dan masyarakat Indonesia. Pencabutan hak atas tanah dan benda – benda yang ada di atasnya dilakukan dengan cara – cara adil dan bijaksana sehubungan dengan kepentingan Bangsa dan Negara, kepentingan bersama dari rakyat, serta kepentingan pembangunan.

 

Instruksi Presiden ini bertujuan untuk menghindarkan timbulnya penyalahtafsiran dan penyalahgunaan pengertian dari “Kepentingan umum” dalam pelaksanaan pencabutan hak – hak atas tanah dan benda – benda di atasnya. Pelaksanaan pencabutan hak atas tanah dan benda – benda di atasnya sebagaimana dimaksud dalam Instruksi Presiden ini, dapat dilakukan:

  1. Hanya untuk kepentingan umum;
  2. Dengan hati – hati secara adil dan bijaksana;
  3. Sesuai ketentuan – ketentuan peraturan perundangan yang berlaku;
  4. Menggunakan pedoman – pedoman sebagaimana diatur dalam Instruksi Presiden ini.

 

Suatu kegiatan dalam rangka pelaksanaan pembangunan mempunyai sifat kepentingan umum apabila kegiatan tersebut menyangkut kepentingan Bangsa dan Negara, kepentingan masyarakat luas, kepentingan rakyat banyak atau bersama, dan kepentingan pembangunan. Suatu proyek pembangunan mempunyai bentuk kepentingan umum  hanya apabila sudah termasuk dalam rencana pembangunan yang terlebih dahulu sudah diberitahukan kepada masyarakat.

 

Apabila dalam keadaan yang sangat mendesak, maka dapat dilakukan penguasaan atas tanah dan/atau benda dengan tidak perlu menunggu selesainya acara pencabutan hak seluruhnya. Penguasaan dalam hal mendesak hanya dapat dilakukan apabila penyediaan tanah tersebut memang dalam keadaan mendesak dan apabila ditunda dapat menimbulkan bencana alam yang mengancam kepentingan umum, dan juga dalam hal kegiatan pembangunan oleh Pemerintah maupun masyarakat luas yang pelaksanaannya dianggap tidak dapat ditunda – tunda lagi.

 

Penentuan besarnya ganti rugi atas tanah/bangunan/tanaman sebagaimana dilakukannya pencabutan hak – hak atas tanah, dilakukan oleh panitia penaksir. Panitia penaksir dalam melaksanakan tugasnya harus menaksir dengan objektif, tidak merugikan kedua belah pihak, sesuai dengan norma – norma, dan memperhatikan harga – harga dalam tahun yang sedang berjalan. Pembayaran ganti rugi tersebut harus dilakukan dengan tunai dan langsung dibayarkan kepada orang yang tanahnya dicabut tersebut.

Disusun Oleh Ivor Ignasio Pasaribu

, , , ,

No Comments

Tata Cara Pengadaan Tanah

Posted by admin in Agraria, Hukum Agraria, Pertanahan on March 10, 2010

Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Pengadaan tanah dapat dilakukan oleh pihak swasta dan pemerintah.

Dalam hal pengadaan tanah oleh pihak swasta, maka cara-cara yang dilakukan adalah melalui jual-beli, tukar-menukar, atau cara lain yang disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan, yang dapat dilakukan secara langsung antara pihak yang berkepentingan (misalnya: antara pengembang dengan pemegang hak) dengan pemberian ganti kerugian yang besar atau jenisnya ditentukan dalam musyawarah.

Sedangkan dalam hal pengadaan tanah oleh pemerintah atau pemerintah daerah untuk pelaksanaan pembangunan demi kepentingan umum dapat dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah, atau juga dengan pencabutan hak atas tanah.

Menurut Pasal 2 ayat (2) Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, bahwa pengaturan pengadaan tanah untuk kepentingan umum ditegaskan sebagai berikut:

Pengadaan dan rencana pemenuhan kebutuhan tanah yang diperlukan bagi pelaksanaan Pembangunan untuk kepentingan umum hanya dapat dilakukan apabila berdasarkan pada Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan lebih dahulu

Selanjutnya mengacu pada Pasal 4 ayat 2 Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang, disebutkan bahwa setiap orang berhak untuk :

a.Mengetahui rencana tata ruang;

b.Berperan serta dalam penyusunan rencana tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang;

c.Memperoleh penggantian yang layak atas kondisi yang dialaminya sebagai akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang.

Pengadaan tanah untuk pelaksanaan pembangunan demi kepentingan umum dilakukan melalui musyawarah dengan tujuan memperoleh kesepakatan mengenai pelaksanaan pembangunan di lokasi yang ditentukan, beserta bentuk dan besar ganti kerugian.

Proses musyawarah yang dilakukan oleh panitia pembebasan tanah dan pemegang hak ditujukan untuk memastikan bahwa pemegang hak memperoleh ganti kerugian yang layak terhadap tanahnya. Ganti kerugian itu dapat berupa uang, tanah pengganti (ruilslag), pemukiman kembali (relokasi) atau pembangunan fasilitas umum yang bermanfaat bagi masyarakat setempat.

Di satu sisi proses pengadaan tanah bukanlah hal yang mudah dan sederhana, untuk itu diperlukan tim pengadaan tanah. Susunan Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten atau Kota terdiri sebagai berikut:

a.Sekretaris Daerah sebagai ketua merangkap anggota.

b.Pejabat dari unsur perangkat daerah setingkat eselon II sebagai wakil ketua merangkap anggota.

c.Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota atau pejabat yang ditunjuk sebagai sekretaris merangkap anggota.

d.Kepala Dinas/Kantor/Badan di Kabupaten/Kota yang terkait dengan pelaksanaan pengadaan tanah atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota.

Susunan Panitia Pengadaan Tanah Provinsi terdiri sebagai berikut:

a.Sekretaris Daerah sebagai ketua merangkap anggota.

b.Pejabat daerah di Provinsi yang ditunjuk setingkat eselon II sebagai wakil ketua merangkap anggota.

c.Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi atau pejabat yang ditunjuk sebagai sekretaris merangkap anggota.

d.Kepala Dinas/Kantor/Badan di Provinsi yang terkait dengan pelaksanaan pengadaan tanah atau pejabat yang ditunjuk sebagai Anggota.

Faktor penunjang keberhasilan dalam pengadaan tanah , baik olehpihak swasta maupun pihak pemerintah yang memerlukan pengadaan tanah tersebut adalah keahlian dalam memperoleh informasi mengenai kondisi psikologis dari pemegang hak, latar belakang dan nilai historikal tanah tersebut agar dapat melakukan pendekatan serta memperhitungkan ganti kerugian yang sesuaidan wajar kepada para pemegang hak yang bersangkutan.

Lidwina Halim

, , , , , ,

No Comments

Rangkuman Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik.

Posted by admin in Agraria, Bangunan, Pertanahan, Rangkuman Peraturan on March 10, 2010

Dengan adanya Peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik (“Keputusan Menteri Agraria No. 5 Tahun 1998”) memberikan kemudahan bagi pemegang Hak Guna Bangunana (“HGB”) dan Hak Pakai atas tanah (“Hak Pakai”) untuk rumah tinggal yang dibebani Hak Tanggungan diubah menjadi Hak Milik. Dengan berubahnya HGB maupun Hak Pakai menjadi Hak Milik mengakibatkan Hak Tanggungan pada hak atas tanah sebelumnya menjadi hapus.

Read the rest of this entry »

, , , , , , ,

No Comments

Rangkuman Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 7 Tahun 1996 Tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing.

Posted by admin in Agraria, Bangunan, Rangkuman Peraturan on March 10, 2010

Peraturan Menteri Negara Agraria ini menjelaskan mengenai persyaratan pemilikan rumah tinggal atau hunian oleh orang asing, dalam rangka pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia (“PP No. 41 Tahun 1996”). Dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing (“PMNA No. 7 Tahun 1996) Orang asing adalah orang asing yang memiliki dan memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia dengan melaksanakan investasi untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia. Read the rest of this entry »

, , ,

No Comments

Rangkuman PP No. 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukkan Badan – Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah

Posted by admin in Agraria, Rangkuman Peraturan on March 10, 2010

Menurut Pasal 21 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), yang dapat memiliki hak milik atas sebidang tanah adalah warga Negara Indonesia maupun badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah berdasarkan syarat-syaratnya. Pengaturan mengenai badan-badan hukum tersebut diatur lebih jelas dalam Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah (“PP No 38 Tahun 1963”), dimana badan-badan hukum yang dimaksud terdiri dari :

  1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (“selanjutnya disebut Bank Negara”);
  2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasar atas Undang-undang No. 79 tahun 1958 atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari batas maksimum sebagai ditetapkan dalam Undang-Undang No. 56 Prp Tahun 1960;
  3. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian atau Agraria, atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang langsung berhubungan dengan usaha keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian atau Agraria dan setelah mendengar Menteri Agama;
  4. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian atau Agraria, atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang langsung berhubungan dengan usaha sosial dan setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.

Bank Negara dapat memperoleh hak milik atas tanah :

  1. untuk tempat bangunan-bangunan yang diperlukan guna melaksanakan tugasnya serta untuk perumahan bagi pegawai-pegawainya ;
  2. yang berasal dari pembelian dalam pelelangan umum sebagai eksekusi dari Bank yang bersangkutan dengan ketentuan penggunaan tanah tersebut sesuai dengan kegunaan pada no. 1 (satu) diatas.

Apabila tanah tersebut tidak sesuai dengan kegunaan untuk melaksanakan tugas Bank Negara serta perumahan bagi pegawai-pegawainya, maka dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya harus dialihkan kepada pihak lain yang dapat mempunyai hak milik.

Dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak berlakunya Peraturan ini, maka Bank Negara dan perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian, wajib memberitahukan kepada Menteri Pertanian/Agraria tentang semua tanah yang dipunyainya, dengan menyebutkan macam haknya, letak, luas dan penggunaannya. Mengenai badan-badan keagamaan dan sosial, mempunyai kewajiban yang sama dengan Bank Negara dan perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian waktu badan yang bersangkutan meminta untuk ditunjuk sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik.

Untuk dapat memperoleh tanah hak milik sesudah mulai berlakunya peraturan ini, tetap diperlukan ijin Menteri Pertanian atau Agraria atau penjabat lain yang ditunjuknya. Menteri Pertanian atau Agraria juga berwenang untuk meminta kepada badan-badan hukum tersebut agar mengalihkan tanah-tanah milik yang dipunyainya kepada pihak lain yang dapat mempunyai hak milik atau memintanya untuk diubah menjadi hak guna bangunan, hak guna usaha atau hak pakai jika tidak sesuai dengan ketentuan-ketentuan kepemilikan hak milik atas tanah oleh badan hukum dalam PP No. 38 Tahun 1963.

Disusun Oleh Handy Samot


, , , , ,

No Comments