Hukum Properti - Pengetahuan Hukum Agraria dan Pertanahan di Indonesia

Archive for category Tulisan Pakar

Keadaan – Keadaan Yang Dapat Memicu Konflik di Rumah Susun

Proses pembangunan dan pengelolaan rusun telah diatur dalam Undang – undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Rusun”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP Rusun”), walau disadari masih banyak hal yang perlu disempurnakan pada kedua aturan hukum tersebut, agar tidak menjadi bom waktu / potensi konflik bagi para penghuni rumah susun, karena konflik atau persengketaan dalam pengelolaan rumah susun dapat saja terjadi disebabkan oleh 2 (dua) hal yaitu :

1.  Kekaburan/ketidakpastian aturan hukum karena terdapat kekosongan hukum (belum diatur) atau karena terdapat aturan yang multi tafsir, sehingga pihak – pihak yang berkepentingan menafsirkan sesuai kepentingannya masing – masing. Sebagai contoh :

a. Pasal 57 ayat (4) PP Rusun yang berbunyi :

“Penyelenggara pembangunan wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan penghuni sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni dan membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni yang sebenarnya dalam waktu yang secepatnya”.

Kata “secepatnya” tentunya tidak mempunyai kepastian hukum, potensi konfliknya adalah jika belum terbentuk Perhimpunan Penghuni (“PP”) definitif, penyelenggara pembangunan (“developer”) masih menjadi Perhimpunan Penghuni Sementara (“PPS”). Lantas bagaimana pengaturan keuangannya? Seharusnya, dibuat pembukuan keuangan yang terpisah antara developer sebagai PPS. Selanjutnya apakah unit – unit rumah susun yang belum terjual kewajibannya harus ditanggung oleh developer, yang sama dengan pemilik unit rumah susun yang lain seperti pembayaran iuran pengelolaan (service charge dan sinking fund) termasuk Pajak Bumi dan Bangunan? Seharusnya iya, karena developer juga bertindak sebagai pemilik unit bagi unit – unit yang belum terjual dimana Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) telah terdaftar atas nama developer, karena hal ini menyangkut biaya pengelolaan yang tidak kecil, jangan sampai para penghuni membayar sesuatu yang bukan kewajibannya demikian pula sebaliknya jangan sampai developer menikmati sesuatu yang bukan haknya.

b. Masalah serah terima dari developer sebagai PPS ke PP definitif belum diatur secara jelas dan tegas, sehingga sering kali terjadi konflik di dalam pelaksanaan serah terimanya.

2.   Rendahnya kesadaran para penghuni rumah susun akan hak dan kewajibannya mengingat sistem kepemilikan rumah susun berbeda dengan sistem kepemilikan rumah tunggal, dimana terdapat 2 (dua) kepemilikan:

a. Kepemilikan perseorangan yaitu unit rumah susun, dan
b. Kepemilikan bersama yaitu hak pemilik terhadap tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama yang dimiliki secara bersama – sama dengan pemilik  lainnya, sehingga konsekuensinya adalah dapat dinikmati bersama juga, dirawat dan dibiayai secara bersama melalui iuran pengelolaan. Di dalam prakteknya, cukup sulit untuk mengumpulkan iuran pengelolaan tersebut, belum lagi untuk perbaikan – perbaikannya yang juga akan ditanggung oleh para pemilik secara bersama – sama (melalui sinking fund) jangan sampai terdapat persepsi semua biaya pengelolaan dan perbaikan – perbaikan itu merupakan tanggung jawab pemerintah.

Sumber : Perspektif Hukum Dalam Dunia Properti, hal 91-93
Penulis : Erwin Kallo
Penerbit : Minerva Athena Pressindo, 2008

, , ,

No Comments

Mediasi Sengketa Tanah Sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa di Bidang Pertanahan

Di bidang pertanahan, belum ada suatu peraturan perundang – undangan yang secara eksplisit memberikan dasar hukum penerapan Alternatif Dispute Resolution (ADR). Namun, hal ini tidak dapat dijadikan alasan untuk tidak menggunakan lembaga ADR di bidang pertanahan berdasarkan 2 (dua) alasan, yaitu : Pertama, di dalam setiap sengketa perdata yang diajukan di muka pengadilan, hakim selalu mengusulkan untuk penyelesaian secara damai oleh para pihak (Pasal 130 HIR). Kedua, secara eksplisit cara penyelesaian masalah berkenaan dengan bentuk dan besarnya ganti kerugian dalam kegiatan pengadaan tanah diupayakan melalui jalur musyawarah.

Keputusan Presiden Nomor 55 tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum, (“Keppres No.53 tahun 1993”) dan Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 tahun 1994 yang merupakan peraturan pelaksanaan Keppres No. 55 tahun 1993, mengatur tentang tata cara melakukan musyawarah secara cukup terinci.

Dalam perkembangannya, hal ini dimuat dalam Peraturan Presiden Nomor 36 tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum (“Perpres No. 36 tahun 2005”) yang diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 tahun 2006 yang telah dilengkapi dengan Peraturan Kepala BPN Nomor 3 tahun 2007. Dengan berlakunya Perpres No. 36 tahun 2005, maka Keppres No. 55 tahun 1993 dinyatakan tidak berlaku lagi.

Dengan berjalannya waktu, penyelesaian sengketa melalui ADR secara implisit dimuat dalam Peraturan Presiden Nomor 10 tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional (“BPN”). Dalam struktur organisasi BPN dibentuk 1 (satu) kedeputian, yakni Deputi Bidang Pengkajian dan Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan (“Deputi”). BPN telah pula menerbitkan Petunjuk Teknis Penanganan dan Penyelesaian Masalah Pertanahan melalui Keputusan Kepala BPN RI Nomor 34 tahun 2007. Dalam menjalankan tugasnya menangani sengketa pertanahan, BPN melakukan upaya melalui mediasi sebagai cara penyelesaian sengketa alternatif.

Pembentukan Deputi tersebut menyiratkan 2 (dua) hal, yaitu pertama, bahwa penyelesaian berbagai konflik dan sengketa pertanahan itu sudah merupakan hal yang sangat mendesak sehingga diupayakan membentuk kedeputian untuk penanganannya. Kedua, terdapat keyakinan bahwa tidak semua sengketa harus diselesaikan melalui pengadilan.

Sumber           : Mediasi Sengketa Tanah Potensi Penerapan Alternatif Penyelesaian sengketa (ADR) Di Bidang Pertanahan.

Penulis            : Prof. Dr. Maria S.W Sumardjono, S.H., MCL., MPA.

Penerbit         : Penerbit Buku Kompas, 2008.

, ,

No Comments

Eksekusi dan Hapusnya Hak Tanggungan Atas Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun

Apabila kreditor cidera janji obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam peraturan perundang – undangan yang berlaku dan pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya, dengan hak yang mendahului dari pada kreditor – kreditor yang lain.

a.    Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri berdasarkan ketentuan Pasal 6 yang diperkuat dengan janji yang disebut dalam Pasal 11 ayat 2 huruf e Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (“UUHT”).
b.    Title eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2 UUHT.

Eksekusi Hak Tanggungan harus dilakukan dengan cara penjualan obyek Hak Tanggungannya melalui lelang umum, tetapi karena penjualan dengan cara tersebut tidak selalu menghasilkan harga yang lebih tinggi, maka berdasarkan Pasal 20 ayat 2 UUHT, atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilakukan di bawah tangan jika demikian itu akan diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Hal ini dimaksudkan untuk mempermudah dan mempercepat proses penjualan serta memperoleh harga yang lebih tinggi. Read the rest of this entry »

, ,

No Comments

Roya Partial

Menyimpang dari asas yang dimuat dalam Pasal 1163 KUH Perdata, Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) memungkinkan diadakannya Roya Partial. Pasal 2 UUHT menyatakan bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam pembebanan Hak Tanggungan.

Roya Partial adalah suatu lembaga hukum baru yang memungkinkan penyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali secara angsuran kredit yang digunakan untuk membangun rumah susun. Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada rumah susun sebagai jaminan kredit konstruksinya, maka dapat diperjanjikan dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT)-nya bahwa pelunasan utang yang dijamin tersebut dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing satuan rumah susunnya (sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional satuan rumah susun yang bersangkutan) yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan. Read the rest of this entry »

,

No Comments

Tata Cara Pembebanan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan Penerbitan Tanda Buktinya

Menurut ketentuan Pasal 12 dan 13 Undang-Undang No.16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (UURS) bahwa rumah susun dan satuan rumah susun dapat dijadikan kredit dengan dibebani Hak Tanggungan.

Mengenai tata cara pembebanan dan penerbitan tanda buktinya, diuraikan sebagai berikut :

Pembebanan Hak Tanggungan diatur dalam pasal 14 dan 15 UURS, dimana dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan wajib didaftarkan pada Kantor Agraria (sekarang kantor pertanahan) Kabupaten / Kotamadya untuk dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak bersangkutan. Tata caranya sama dengan pembebanan Hak Tanggungan yang obyek pokoknya tanah yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang belaku.

Selanjutnya pembebanan Hak Tanggungan tersebut dalam rangka memenuhi syarat publisitas, yang merupakan salah satu syarat bagi yang sahnya dan kelahiran Hak Tanggungan yang diberikan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Read the rest of this entry »

, ,

No Comments