Category Archives: Tulisan Pakar

Keadaan – Keadaan Yang Dapat Memicu Konflik di Rumah Susun

Proses pembangunan dan pengelolaan rusun telah diatur dalam Undang – undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Rusun”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP Rusun”), walau disadari masih banyak hal yang perlu disempurnakan pada kedua aturan hukum tersebut, agar tidak menjadi bom waktu / potensi konflik bagi para…
Read more

Mediasi Sengketa Tanah Sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa di Bidang Pertanahan

Di bidang pertanahan, belum ada suatu peraturan perundang – undangan yang secara eksplisit memberikan dasar hukum penerapan Alternatif Dispute Resolution (ADR). Namun, hal ini tidak dapat dijadikan alasan untuk tidak menggunakan lembaga ADR di bidang pertanahan berdasarkan 2 (dua) alasan, yaitu : Pertama, di dalam setiap sengketa perdata yang diajukan di muka pengadilan, hakim selalu…
Read more

Eksekusi dan Hapusnya Hak Tanggungan Atas Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun

Apabila kreditor cidera janji obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam peraturan perundang – undangan yang berlaku dan pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya, dengan hak yang mendahului dari pada kreditor – kreditor yang lain. a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri berdasarkan ketentuan Pasal 6 yang diperkuat dengan janji yang disebut dalam Pasal 11 ayat 2 huruf e Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (“UUHT”). b. Title eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2 UUHT. Eksekusi Hak Tanggungan harus dilakukan dengan cara penjualan obyek Hak Tanggungannya melalui lelang umum, tetapi karena penjualan dengan cara tersebut tidak selalu menghasilkan harga yang lebih tinggi, maka berdasarkan Pasal 20 ayat 2 UUHT, atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilakukan di bawah tangan jika demikian itu akan diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Hal ini dimaksudkan untuk mempermudah dan mempercepat proses penjualan serta memperoleh harga yang lebih tinggi. Pelaksanaan penjualan di bawah tangan ini hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan oleh pemberi atau penerima Hak Tanggungannya kepada pihak – pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan. Hak Tanggungan atas rumah susun dan satuan rumah susun dapat hapus karena hal – hal sebagai berikut : 1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan. 2. Dilepaskan hak tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungannya. 3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. 4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Hapusnya hak atas tanah ini tidak menyebabkan hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut. Sumber : Condominium dan Permasalahannya, hal 79 – 81 Penulis : Prof. Ny. Arie S. Hutagalung, SH., MLI. Penerbit : Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002
Read more

Roya Partial

Menyimpang dari asas yang dimuat dalam Pasal 1163 KUH Perdata, Undang – Undang Hak Tanggungan (“UUHT”) memungkinkan diadakannya “Roya Partial”. Pasal 2 UUHT menyatakan bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi – bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam pembebanan Hak Tanggungan. Roya Partial adalah suatu lembaga hukum baru yang memungkinkan penyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali secara angsuran kredit yang digunakan untuk membangun rumah susun. Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada rumah susun sebagai jaminan kredit konstruksinya, maka dapat diperjanjikan dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan (“APHT”) – nya bahwa pelunasan utang yang dijamin tersebut dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing – masing satuan rumah susunnya (sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional satuan rumah susun yang bersangkutan) yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan. Dengan dilakukannya pelunasan itu, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi dan telah digunakan untuk membayar angsuran tersebut, terbebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Ketentuan ini untuk menampung kebutuhan dunia perkreditan, antara lain untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan rumah susun yang semula menggunakan kredit konstruksi untuk membangun rumah susun dan kemudian akan menjual satuan – satuan rumah susun kepada konsumen, sedangkan untuk membayarnya konsumen juga sering menggunakan kredit pemilik apartemen dengan jaminan satuan rumah susun yang bersangkutan. Sumber : Condominium dan Permasalahannya, hal 78-79 Penulis : Prof. Ny. Arie S. Hutagalung, SH., MLI. Penerbit : Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002
Read more