Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata, syarat sah nya suatu perjanjian dibagi ke dalam 2 (dua) syarat, yaitu syarat subjektif dan syarat objektif. Untuk syarat objektif terdiri dari:

• Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
• Kecakapan untuk membuat perikatan.

Dan untuk syarat objektifnya terdiri dari:

• Suatu hal tertentu;
• Suatu sebab yang halal.

Mengacu pada Pasal 1334 KUH Perdata yang mengatakan bahwa “barang yang baru ada pada waktu yang akan datang dapat menjadi pokok suatu persetujuan”, maka PPJB tidak melanggar syarat objektif dalam suatu Perjanjian.

PPJB untuk jual beli apartemen diatur di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS Tahun 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah Susun (“Kepmenpera No.11/1994”)

Berdasarkan ketentuan yang terdapat di dalam Kepmenpera No.11/1994, pihak pembeli tidak  dapat melakukan pengalihan hak atas apartemen kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis dari pihak penjual.

Dalam melakukan pengalihan PPJB pada umumnya wajib memenuhi syarat-syarat tertentu yang diatur oleh para pihak yang bersangkutan dalam PPJB itu sendiri. Setelah syarat – syarat dipenuhi baru dapat dilakukan pengalihan. Atas pengalihan PPJB, maka akan dikenakan Pajak Penghasilan (“PPh”) terhadap penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan sebesar 5 % dari jumlah bruto nilai penghasilan hak atas tanah atau bangunan, seperti yang diatur pada Pasal 4 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Sony El Mars

Pengertian dan Dasar Hukum

Berdasarkan Pasal 28 ayat (1) Undang – Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 (“UUPA”), Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan (“HGU”). Selain UUPA, peraturan lain yang mengatur mengenai HGU adalah Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP No. 40/1996”). Pada PP No.40/1996 tersebut diatur lebih jauh mengenai HGU.

Subjek HGU

Hanya warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang dapat mempunyai HGU. Jika pemegang HGU sudah tidak memenuhi syarat sebagai warga negara Indonesia dan bukan badan hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia, maka pemegang HGU tersebut dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan ataupun mengalihkan HGU tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika tidak dilepaskan ataupun dialihkan, maka HGU tersebut akan hapus dan status tanah kembali menjadi tanah negara.

Objek HGU

Tanah yang dapat diberikan HGU adalah tanah negara. HGU hanya dapat diberikan atas tanah yang luasnya minimal 5 Hektar. Jika luas tanah yang dimohonkan HGU mencapai 25 hektar atau lebih, maka penggunaan HGU nya harus menggunakan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.

Jika tanah yang akan diberikan HGU merupakan tanah negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU baru dapat dilakukan setelah tanah tersebut dilepaskan dari statusnya sebagai kawasan hutan.

Pemberian HGU atas suatu tanah yang telah memiliki hak tertentu baru dapat dilaksanakan setelah diselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan yang berlaku.

Jika diatas tanah yang akan diberikan HGU terdapat tanaman atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya berdasarkan alas hak yang sah, maka pemegang HGU yang baru wajib memberikan ganti kerugian kepada pemilik bangunan dan tanaman tersebut.

Pemberian HGU

HGU diberikan berdasarkan Penetapan Pemerintah, yaitu dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri (yang bertanggung jawab di bidang pertanahan/agraria) atau pejabat yang ditunjuk. HGU terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai peraturan yang berlaku.

Jangka Waktu HGU

HGU dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama dapat diberikan HGU untuk jangka waktu paling lama 35 tahun. Atas permintaan pemegang HGU dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun.

Perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan atas permohonan pemegang hak bila memenuhi syarat: (i) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut, (ii) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak, (iii) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Peralihan HGU

HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain melalui (i) jual-beli, (ii) tukar-menukar, (iii) penyertaan dalam modal, (iv) hibah, dan (v) pewarisan.

Peralihan HGU karena jual beli wajib dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan adanya Berita Acara Lelang. Sedangkan peralihan HGU melalui pewarisan wajib dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

Hapusnya HGU

Sebab-sebab hapusnya HGU diatur dalam Pasal 34 UUPA dan Pasal 17 ayat (1) PP No. 40/1996. HGU menjadi hapus karena hal-hal sebagai berikut:

a)      Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya;

b)      Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena :

1)      Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 dan/atau Pasal 14 PP No. 40/1996;

2)      Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

c)      Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

d)      Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;

e)      Ditelantarkan;

f)       Tanahnya musnah;

g)      Pemegang HGU tidak lagi memenuhi syarat untuk dapat mempunyai HGU sebagaimana diatur dalam Pasal 30 ayat (2) UUPA.

Pembebanan HGU

HGU dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Namun, Hak Tanggungan tersebut akan otomatis hapus dengan hapusnya HGU.

Pendaftaran HGU

Setiap pemberian, peralihan dan pengahapusan atas HGU harus didaftarkan untuk menjamin kepastian hukum. Pendaftaran tersebut meliputi (i) pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah, (ii) pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut, (iii) dan pemberian surat-surat tanda bukti hak.

Hak dan Kewajiban Pemegang HGU

Hak pemegang HGU adalah dapat mengusahakan tanahnya sesuai luas dan jangka waktu yang telah diberikan.

Pada Lampiran II  Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Rebublik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 disebutkan mengenai persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi oleh pemohon HGU jika ingin mendaftarkan HGU, yang mana hal ini juga telah diatur dalam Pasal 12 ayat (1) PP No. 40/1996, yaitu :

a)      Membayar uang pemasukan kepada negara;

b)      Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;

c)      Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;

d)      Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal HGU;

e)    Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

f)       Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU;

g)      Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada negara sesudah HGU tersebut hapus;

Menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Hak-hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan. Selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, hak atas tanah berupa Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.

Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam perjanjian dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

Pasal 10 ayat (2) UUHT mengatur bahwa pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (“APHT”) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Didalam APHT wajib dicantumkan nama, identitas, dan domisili pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, penunjukan secara jelas utang yang dijamin oleh Hak Tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan. Hak Tanggungan mempunyai sifat tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut berada dan tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam APHT.

APHT yang dibuat oleh PPAT wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan (Badan Pertanahan Nasional di wilayah kabupaten, kotamadya, atau wilayah administrasi lain yang setingkat). Selambat-lambatnya dalam 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan APHT, PPAT wajib mengirimkan APHT beserta surat-surat lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan. Dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan kemudian menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. Tanggal yang dicatat pada buku Hak Tanggungan adalah tanggal hari ke 7 (tujuh) setelah Kantor Pertanahan menerima secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya. Jika hari ke tujuh itu jatuh pada hari libur,  maka buku Hak Tanggungan yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.

Menurut Pasal 14 ayat (1) UUHT sebagai tanda bukti telah lahirnya Hak Tanggungan, pemegang Hak Tanggungan akan diberikan Sertipikat Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan. Sertipikat Hak Tanggungan memuat irah-irah  “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”. Dengan demikian, Sertipikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse akta sepanjang mengenai hak atas tanah.

Hak Tanggungan hapus karena alasan-alasan sebagai berikut:

1. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
2. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
3. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
4. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

Setelah Hak Tanggungan hapus, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku hak atas tanah dan sertipikatnya. Dengan hapusnya Hak Tanggungan, sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan dicabut bersama-sama buku-tanah Hak Tanggungan serta dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.

Maria Amanda

Pemanfaatan bangunan gedung merupakan kegiatan memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam izin mendirikan bangunan gedung termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala. Pemanfaatan bangunan gedung hanya dapat dilakukan setelah pemilik bangunan gedung memperoleh Sertifikat Laik Fungsi. Sertifikat Laik Fungsi yang selanjutnya disingkat SLF adalah sertifikat yang diberikan oleh Pemerintah Daerah terhadap bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan. (Pasal 1 angka 16 Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung )

Untuk mendapatkan SLF seseorang harus mengajukan permohonan secara tertulis kepada Kepala Dinas yang bertanggungjawab dibidang pengawasan dan penertiban bangunan gedung. Permohonan tertulis yang diajukan dilengkapi dengan beberapa dokumen, yaitu:

1. Kartu Tanda Penduduk (KTP)
2. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
3. surat bukti kepemilikan tanah
4. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
5. laporan hasil pemeliharaan atau laporan pengkajiaan teknis bangunan gedung
6. as build drawing bangunan gedung

Kepala Dinas dapat menangguhkan atau menolak permohonan SLF yang tidak memenuhi persyaratan. Penangguhan permohonan SLF terjadi apabila permohonan SLF belum memenuhi persyaratan kelaikan fungsi bangunan. Penangguhan SLF diberitahukan secara tertulis kepada pemohon disertai dengan alasan penangguhan. Penangguhan yang telah lewat dari jangka waktu 12 (dua belas) bulan sejak tanggal diterimanya surat penangguhan dapat ditolak dengan surat pemberitahuan penolakan yang disampaikan kepada ketua Rukun Tetangga dan/atau Rukun Warga tempat lokasi bangunan gedung pemohon, apabila pemohon tidak diketahui keberadaannya atau pemohon tidak mau menerima surat.

SLF diterbitkan dalam jangka waktu paling lambat 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak persetujuan dokumen rencana teknis diberikan. Masa berlaku SLF berbeda-beda untuk setiap jenis bangunan gedung. SLF untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal sederhana dan rumah deret sederhana tidak dibatasi jangka waktu keberlakuannya. SLF untuk bangunan gedung untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal, dan rumah deret sampai dengan 2 (dua) lantai berlaku untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. SLF bangunan gedung untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal tidak sederhana, bangunan gedung lainnya pada umumnya, dan bangunan gedung tertentu berlaku untuk jangka waktu 5 (lima) tahun.

Permohonan perpanjangan SLF bangunan gedung diajukan paling lambat 60 (enam puluh) hari kalender sebelum masa berlaku SLF bangunan gedung atau perpanjangan SLF bangunan gedung berakhir.

Seseorang yang memanfaatkan bangunan gedung tetapi belum memiliki SLF dapat dipidana dengan pidana kurungan paling lama 6 (enam) bulan atau denda paling banyak Rp 50.000.000 (lima puluh juta rupiah).

Maria Amanda