Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) pada dasarnya adalah perjanjian untuk membeli properti, (misalnya: tanah, rumah, unit apartemen, dan lain-lain) dimana penjual berjanji pada suatu saat yang ditentukan akan menjual tanahnya kepada pembeli dan pembeli berjanji pada suatu saat yang ditentukan akan membeli tanah dari penjual.Dikarenakan bentuk dasar dari PPJB adalah Perjanjian, makaharus sesuai dengan ketentuan tentang syarat sahnya perjanjian yang terdapat di dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”).
Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata, syarat sah nya suatu perjanjian dibagi ke dalam 2 (dua) syarat, yaitu syarat subjektif dan syarat objektif. Untuk syarat objektif terdiri dari:
- Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
- Kecakapan untuk membuat perikatan.
Dan untuk syarat objektifnya terdiri dari:
- Suatu hal tertentu;
- Suatu sebab yang halal.
Mengacu pada Pasal 1334 KUH Perdata yang mengatakan bahwa “barang yang baru ada pada waktu yang akan datang dapat menjadi pokok suatu persetujuan”, maka PPJB tidak melanggar syarat objektif dalam suatu Perjanjian.
PPJB untuk jual beli apartemen diatur di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS Tahun 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah Susun (“Kepmenpera No.11/1994”)
Berdasarkan ketentuan yang terdapat di dalam Kepmenpera No.11/1994, pihak pembeli tidak dapat melakukan pengalihan hak atas apartemen kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis dari pihak penjual.
Dalam melakukan pengalihan PPJB pada umumnya wajib memenuhi syarat-syarat tertentu yang diatur oleh para pihak yang bersangkutan dalam PPJB itu sendiri. Setelah syarat – syarat dipenuhi baru dapat dilakukan pengalihan. Atas pengalihan PPJB, maka akan dikenakan Pajak Penghasilan (“PPh”) terhadap penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan sebesar 5 % dari jumlah bruto nilai penghasilan hak atas tanah atau bangunan, seperti yang diatur pada Pasal 4 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
Sony El Mars
- Jika Anda membutuhkan informasi dan layanan jasa hukum mengenai Peralihan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen, Anda dapat menghubungi kami melalui surel ke query@lekslawyer.com
