Pembangunan Kawasan Superblok di Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Semakin langkanya lahan untuk keperluan komersial di pusat kota, seperti Jakarta, mengakibatkan pembangunan di pusat kota harus dilakukan secara efisien. Guna mewujudkan pembangunan yang berkelanjutan dengan memanfaatkan lahan yang tersedia, maka belakangan ini mulai dikembangkan suatu konsep yang dikenal dengan konsep superblok sebagai kawasan perkotaan yang terpadu.

Kawasan superblok adalah kawasan dengan kelompok bangunan gedung yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, dan memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran. Karakteristik superblok dapat terlihat dari integrasi antara kegiatan dan fungsi dalam satu kawasan, yang setidaknya terdiri dari hunian, hotel, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan lainnya.

Berdasarkan ketentuan Pasal 43 ayat (4) Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 6 Tahun 1999 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, dalam rangka bentuk pembangunan kawasan superblok dilakukan melalui pemanfaatan ruang pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum harus dilakukan dengan proporsi ruang untuk perumahan berkisar 35%-65% dari total besaran ruang yang dibangun. Lebih lanjut, persyaratan untuk kawasan campuran perumahan dan bangunan umum yang berbentuk superblok adalah sebagai berikut:

1. Fasilitas umum, fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar;
2. Koefisien dasar hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung.

Guna merealisasikan kawasan superblok, Pemerintah Daerah Jakarta melakukan kerjasama dengan pihak ketiga untuk mengembangkan kawasan superblock (“Pengembang”) tersebut dengan mengacu pada izin penggunaan tanah, sebagai contoh, Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 185 Tahun 2012 tentang Panduan Rancang Kota Pondok Indah (“Pergub No. 185/2012”). Kerjasama tersebut dituangkan dalam perjanjian kerjasama yang dibuat dengan akta notaril atas biaya Pengembang.

Pada umumnya, Pengembang juga wajib memperoleh perizinan selain Surat Izin Penggunaan Tanah sebagaimana ditentukan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang antara lain sebagai berikut:

1. Izin prinsip, yaitu surat izin yang diberikan oleh Pemerintah/Pemerintah Daerah untuk menyatakan suatu kegiatan secara prinsip diperkenankan untuk diselenggarakan atau beroperasi. Izin prinsip diberikan sebagai dasar dalam pemberian izin lokasi.
2. Izin lokasi atau Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan atau Lokasi, yaitu izin yang diberikan kepada pemohon untuk memperoleh ruang yang diperlukan dalam rangka melakukan aktivitasnya. Izin lokasi ini merupakan dasar untuk melakukan pembebasan lahan. Izin lokasi diberikan berdasarkan izin prinsip jika peraturan daerah yang bersangkutan mensyaratkan izin prinsip.
3. Izin mendirikan bangunan merupakan dasar dalam mendirikan bangunan dalam rangka pemanfaatan ruang. Izin mendirikan bangunan ini berkaitan dengan sertifikat laik fungsi dalam rangka pendirian bangunan.
4. Izin-izin lainnya berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pada dasarnya, kewajiban bagi masing-masing Pengembang berbeda-beda, hal tersebut tergantung pada kebutuhan yang diperlukan dari lokasi yang akan dijadikan sebagai kawasan terpadu atau superblok. Sebagai contoh, kewajiban-kewajiban sebagaimana diatur di dalam Pasal 6 Pergub No. 185/2012. Kewajiban tersebut antara lain dapat berupa:

1. Pembangunan baru/pengembangan  halte Transjakarta dan pembangunan/penyediaan jalur sepeda, jalur pedestrian dan fasilitas parkir yang memadai;
2. Pembuatan underpass pada persimpangan jalan;
3. Pembuatan jalan baru (short cut);
4. Membangun jembatan penghubung atau penyebrangan (sky way) guna menghubungkan bangunan-bangunan di simpang Metro Pondok Indah.
5. Pengembangan ruang terbuka hijau dan ruang terbuka non hijau yang dapat diakses publik;
6. Pengembangan sistem pengolahan air limbah yang ramah lingkungan.

Namun, kewajiban lainnya akan diatur lebih lanjut dalam perjanjian kerjasama antara Pemerintah Daerah Jakarta dan Pengembang yang bersangkutan.

Aditya Rahardiyan

• Apabila Anda memiliki pertanyaan mengenai Pembangunan Kawasan Superblok di Daerah Khusus Ibukota Jakarta,  silakan hubungi kami ke query@lekslawyer.com