Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Berdasarkan Kepmenpera Nomor 11 Tahun 1994


Latar Belakang

Dewasa ini, jual beli satuan rumah susun yang belum selesai dibangun semakin meningkat. Bahkan tidak jarang jual beli satuan rumah susun ini dilakukan pada saat rumah susun masih berada dalam perencanaan. Pelaksanaan jual beli satuan rumah susun yang seperti itu dilakukan dengan cara memesan terlebih dahulu atas unit yang akan dibeli, yang kemudian dituangkan dalam perikatan pendahuluan atau perikatan jual beli atau yang lebih dikenal dengan sebutan perjanjian pengikatan jual beli (“PPJB”). Dengan tujuan untuk mengamankan kepentingan penjual (perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman) (“Pengembang”) dan calon pembeli satuan rumah susun (“Pemesan”), maka dirasakan perlunya pengaturan secara khusus mengenai pedoman perikatan jual beli satuan rumah susun yang kemudian dituangkan dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 11/KPTS/1994 tahun 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (“Kepmenpera No.11/1994”). Dengan diberlakukannya Kepmenpera No.11/1994 tersebut, maka setiap adanya perikatan jual beli satuan rumah susun wajib mengikuti pedoman yang ditetapkan dalam Kepmenpera No.11/1994 tersebut.

Surat Pesanan

Pihak yang berminat untuk membeli satuan rumah susun yang masih berada dalam proses pembangunan dapat melakukan pesanan atas satuan rumah susun yang ingin dibelinya. Pesanan tersebut dilakukan dengan menandatangani surat pesanan yang disiapkan oleh Pengembang. Surat pesanan tersebut, sekurang-kurangnya memuat hal-hal sebagai berikut:

  1. nama dan/atau nomor bangunan dan satuan rumah susun yang dipesan;
  2. nomor lantai dan tipe satuan rumah susun;
  3. luas satuan rumah susun;
  4. harga jual satuan rumah susun;
  5. ketentuan pembayaran uang muka;
  6. spesifikasi bangunan;
  7. tanggal selesainya pembangunan rumah susun;
  8. ketentuan mengenai pernyataan dan persetujuan untuk menerima persyaratan dan ketentan-ketentuan yang ditetapkan serta menandatangani dokumen-dokumen yang dipersiapkan oleh Pengembang;
  9. surat pesanan juga dilampiri dengan gambar yang menunjukkan letak pasti satuan rumah susun yang dipesan, disertai dengan ketentuan tentang tahapan pembayaran.

Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalender setelah penandatanganan surat pesanan tersebut, Pemesan dan Pengembang harus menandatangani PPJB. Para pihak harus memenuhi kewajiban-kewajibannya sebagaimana ditetapkan dalam PPJB tersebut.

Apabila Pemesan lalai menandatangani PPJB dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender setelah tanggal penandatangan surat pesanan tersebut, maka Pengembang berhak untuk tidak mengembalikan uang pesanan, kecuali jika kelalaian tersebut berada di pihak Pengembang.

Pemesan dapat memperlihatkan surat penolakan dari bank bahwa permohonan Kredit Perumahan Rakyat (“KPR”) tidak disetujui atau hal-hal lain yang dapat disetujui bersama antara Pengembang dan Pemesan, sehingga memungkinkan uang pesanan akan dikembalikan 100% (seratus persen).

Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Suatu PPJB antara lain memuat hal-hal sebagai berikut:

(i)        Obyek yang akan diperjualbelikan

Rumah susun sebagai objek yang akan diperjualbelikan wajib memiliki izin-izin yang diperlukan, seperti izin lokasi, bukti penguasaan dan pembayaran tanah, dan izin mendirikan bangunan.

(ii)      Pengelolaan dan pemeliharaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang merupakan kewajiban seluruh penghuni

Calon pembeli satuan rumah susun harus bersedia menjadi anggota perhimpunan penghuni rumah susun (“PPRS”). Pembentukan PPRS telah diatur di dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan Pasal 54 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.

(iii)    Kewajiban Pengembang

Sebelum melakukan pemasaran perdana, Pengembang wajib melaporkan hal terkait pemasaran perdana tersebut kepada Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II dengan tembusan kepada Menteri Negara Perumahan Rakyat. Laporan tersebut harus dilampiri dengan antara lain: (i) salinan surat persetujuan izin prinsip, (ii) salinan surat keputusan pemberian izin lokasi, (iii) bukti pengadaan dan pelunasan tanah, (iv) salinan surat izin mendirikan bangunan, (v) gambar denah pertelaan yang telah mendapat pengesahan dari Pemerintah Daerah setempat. Apabila dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal yang tercantum dalam tanda terima laporan tersebut belum mendapat jawaban dari instansi terkait, maka penawaran perdana tersebut dapat dilaksanakan.

Kewajiban-kewajiban lain Pengembang adalah sebagai berikut:

  • menyediakan segala dokumen terkait dengan pembangunan perumahan, seperti (i) sertifikat hak atas tanah, (ii) rencana tapak, (iii) gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batas secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun, (iv) gambar rencana struktur beserta perhitungannya, (v) gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, (vi) gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya;
  • menyelesaikan pembangunan sesuai dengan standar yang telah diperjanjikan;
  • memperbaiki kerusakan yang terjadi dalam jangka waktu 100 (seratus) hari setelah tanggal penandatanganan berita acara penyerahan satuan rumah susun dengan ketentuan bahwa tanggung jawab Pengembang dibatasi oleh desain dan spesifikasi satuan rumah susun dan bahwa kerusakan-kerusakan yang terjadi bukan disebabkan oleh kesalahan pembeli;
  • bertanggung jawab terhadap adanya cacat tersembunyi yang baru dapat diketahui di kemudian hari;
  • menjadi pengelola sementara rumah susun sebelum terbentuknya PPRS dan membantu menunjuk pengelola setelah PPRS terbentuk;
  • mengasuransikan pekerjaan pembangunan tersebut selama berlangsungnya pembangunan;
  • jika terjadi force majeure selama berlangsungnya pembangunan, Pengembang dan Pemesan akan mempertimbangkan penyelesaian sebaik-baiknya dengan dasar pertimbangan utama adalah dapat diselesaikannya pembangunan satuan rumah susun;
  • menyiapkan akta jual beli satuan rumah susun (“AJB”) kemudian bersama-sama Pemesan menandatangani AJB tersebut di hadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada tanggal yang ditetapkan;
  • Pengembang dan/atau Notaris/PPAT akan mengurus perolehan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atas nama Pemesan;
  • menyerahkan satuan rumah susun termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial secara sempurna pada tanggal yang ditetapkan. Apabila Pengembang belum dapat menyelesaikan pada waktu yang telah ditetapkan, maka Pengembang diberikan jangka waktu 120 (seratus dua puluh) hari kalender untuk menyelesaikan pembangunan tersebut, terhitung sejak tanggal rencana penyerahan rumah susun tersebut. Apabila ternyata masih tidak terlaksana sama sekali, maka PPJB akan menjadi batal demi hukum. Kebatalan tersebut tidak perlu dibuktikan atau dimintakan keputusan pengadilan atau badan arbitrase. Pengembang diwajibkan mengembalikan pembayaran uang yang telah diterima dari pembeli ditambah dengan denda dan bunga setiap bulannya sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku.

(iv)    Kewajiban Pemesan

Pemesan berkewajiban melaksanakan segala kewajibannya yang ditetapkan dalam surat pesanan maupun dalam PPJB, serta tunduk kepada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan anggaran dasar PPRS dan dokumen-dokumen lain yang terkait. Pemesan juga berkewajiban untuk menanggung segala biaya seperti (i) biaya pembayaran akta-akta yang diperlukan, (ii) biaya jasa PPAT untuk pembuatan AJB, (iii) biaya untuk memperoleh hak milik atas satuan rumah susun, (iv) biaya pendaftaran jual-beli atas satuan rumah susun (biaya pengalihan hak milik atas nama) di Kantor Badan Pertanahan setempat. Setiap Pemesan, setelah menjadi pembeli satuan rumah susun juga wajib membayar biaya pengelolaan (management fee) dan biaya utilitas (utility charge).

Setelah AJB ditandatangani, tetapi sebelum sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan oleh Kantor Badan Pertanahan setempat, maka (i) apabila satuan rumah susun tersebut dialihkan kepada pihak ketiga, dikenakan biaya administrasi yang ditetapkan oleh Pengembang yang besarnya tidak lebih dari 1% (satu persen) dari harga jual satuan rumah susun tersebut (ii) apabila satuan rumah susun tersebut dialihkan kepada pihak anggota keluarga karena sebab apapun juga termasuk karena pewarisan menurut hukum, dikenakan biaya administrasi untuk Notaris/PPAT yang besarnya sesuai dengan ketentuannya. Sebelum pembayaran atas harga jual satuan rumah susun yang dibelinya lunas, Pemesan tidak dapat mengalihkan atau menjadikan satuan rumah susun tersebut sebagai jaminan hutang tanpa persetujuan tertulis dari Pengembang.

Penyelesaian Perselisihan

Penyelesaian atas perselisihan yang terjadi sehubungan dengan PPJB rumah susun dilakukan melalui arbitrase yang ditetapkan dengan menggunakan aturan-aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya yang ditanggung bersama oleh para pihak.

Helen Taurusia, SH


No Comments Yet.

Leave a comment