Putusan Uji Materiil Mahkamah Konstitusi terhadap Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

Latar Belakang

Pada Tanggal 10 Mei 2016, Mahkamah Konstitusi Republik Indonesia (“MK”) mengadili atas permohonan uji materiil konstitusionalitas norma pada Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rusun”) terhadap Undang-Undang Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (“UUD 1945”).

Adapun pihak yang mengajukan permohonan uji materiil tersebut beberapa berasal dari kalangan masyarakat sebagai pemilik Satuan rumah susun (“Sarusun”)

Materiil yang Diujikan

Materiil yang diujikan adalah terkait dengan pendirian dari Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (“PPPSRS”) terhadap pemilik Sarusun dengan pelaku pembangunan. Pemohon mengajukan perohonan pengujian terhadap Pasal 75 ayat (1) yang berbunyi:

“Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi sebagaimana dimaksud pada Pasal 59 ayat (2) berakhir”

Pemohon menganggap bahwa Pasal 75 ayat (1) melanggar Pasal 28H (4) dan Pasal 28D (1) dari Undang-Undang Dasar 1945.

Pasal 28H ayat (4) UUD 1945 berbunyi:

“Setiap orang berhak mempunyai hak milik pribadi dan hak milik tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh siapapun”

Pasal 28D ayat (1) UUD 1945 berbunyi:

“Setiap orang berhak atas pengakuan, jaminan, perlindungan, dan kepastian hukum yang adil serta perlakuan yang sama dihadapan hukum”.

Pertimbangan Hakim

Dalam pengujian uji materiil ini, hakim MK mempertimbangkan bahwa permasalahan yang terjadi atas pendirian PPPSRS ini adalah sulitnya pemilik Sarusun membentuk PPPSRS. Sulitnya pembentukan PPPSRS adalah karena terdapat perselisihan atau perbedaan pendapat/pandangan antara pemilik Sarusun dan pelaku pembangunan (Developer) dalam menafsirkan dan melaksanakan Pasal 75 ayat (1) yang berbunyi:

“Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi sebagaimana diatur dalam Pasal 59 ayat (2) berakhir”.

Lihat Juga Daily tips: Pengecekan Fisik Rumah Atas Spesifikasi Perjanjian Pengikatan Jual – Beli (PPJB)

Dalam praktiknya “memfasilitasi” tidak lagi semata-mata dimaknai untuk memberikan segala fasilitas dan bantuan yang diperlukan bagi terbentuknya PPPSRS, melainkan turut campurnya pelaku pembangunan sedemikian jauh dalam proses dan pemilihan pengurus PPPSRS, bahkan tidak jarang sampai berujung konflik.

Pasal 59 ayat (1) UU Rumah Susun menyebutkan bahwa pelaku pembangunan wajib untuk mengelola rumah susun sebagaimana ditentukan dalam pasal 56 ayat (1) UU Rumah Susun, meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dimana untuk seluruh kegiatan itu pengelola berhak menerima biaya pengelolaan yang dibebankan kepada pemilik atau penghuni secara proporsional, sebagaimana ditegaskan dalam pasal 57 ayat (1) dan ayat (2) UU Rusun.

Hal ini yang diduga dijadikan alasan oleh pelaku pembangunan untuk turut campur pembentukan PPPSRS sedemikian jauh karena besarnya keuntungan ekonomi yang dinikmati pelaku pembangunan dalam mengelola rumah susun dimana keuntungan tersebut akan berakhir apabila PPPSRS terbentuk sebab pengelolaan akan beralih ke PPPSRS. Padahal, menurut Pasal 74 ayat (1) UU Rusun sudah jelas bahwa pembentukan PPPSRS merupakan kewajiban bagi pemilik Sarusun.

Lebih lanjut, hakim MK berpendapat terdapat 2 kondisi yang menyebabkan pelaku pembangunan turut campur sedemikian jauh dalam pembentukan PPPSRS:

Pertama, tidak adanya sanksi administratif terhadap pelaku pembangunan yang gagal melaksanakan kewajibannya memfasilitasi pembentukan PPPSRS sebagaimana diharuskan oleh Pasal 75 ayat (1) UU Rusun.
Kedua, adanya ketidakpastian yang disebabkan oleh terdapatnya perbedaan ketentuan Pasal 59 ayat (2) UU Rusun dengan penjelasannya. Pasal 59 ayat (2) UU Rusun menyatakan, “Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik”.

Lihat Juga Batasan Harga Jual Unit Hunian Rumah Susun Sederhana Milik dan Penghasilan Bagi Orang Pribadi Yang Memperoleh Unit Hunian Rumah Susun Sederhana Milik

Penjelasan Pasal 59 ayat (2) UU Rusun tersebut menyatakan, “Yang dimaksud dengan ‘masa transisi’ adalah masa ketika sarusun belum seluruhnya terjual”. Adanya perbedaan, bahkan pertentangan, antara bunyi Pasal 59 ayat (2) UU Rusun dan penjelasannya itu dalam mendefinisikan “masa transisi” dapat dijadikan pembenaran oleh pelaku pembangunan untuk bertindak selaku pengelola dengan alasan Sarusun belum seluruhnya terjual meskipun sudah melampaui jangka waktu satu tahun.

Pelaku pembangunan diwajibkan oleh Pasal 59 ayat (1) UU Rusun untuk menjadi pengelola selama masa transisi. Pasal 59 ayat (1) UU Rusun menyatakan, “Pelaku pembangunan rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun”.

Hasil Putusan

Atas hasil pertimbangan tersebut diatas, hakim MK mengadili dan memutuskan bahwa Pasal 75 ayat (1) UU Rusun sepanjang frasa “Pasal 59 ayat (2)” bertentangan dengan UUD 1945 dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat sepanjang tidak dimaknai bahwa yang dimaksud dengan “masa transisi” dalam Penjelasan Pasal 59 ayat (1) tidak diartikan 1 (satu) tahun tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya seluruh satuan rumah susun.

Kesimpulan

Atas putusan uji materiil ini, terhadap Pasal 75 ayat 1 UU Rusun dapat disimpulkan bahwa pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali Sarusun kepada pemilik Sarusun, meskipun Sarusun belum seluruhnya terjual.

Erinda Resti Goesyen

Apabila Anda memiliki pertanyaan mengenai Putusan Uji Materiil Mahkamah Konstitusi terhadap Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, silakan hubungi kami ke query@lekslawyer.com