Tag Archives: Hak Guna Bangunan

Aspek Hukum Hak Guna Usaha Dan Peraturannya

Pengertian dan Dasar Hukum Berdasarkan Pasal 28 ayat (1) Undang – Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 (“UUPA”), Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan (“HGU”). Selain UUPA, peraturan lain yang mengatur mengenai HGU adalah Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP No. 40/1996”). Pada PP No.40/1996 tersebut diatur lebih jauh mengenai HGU. Subjek HGU Hanya warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang dapat mempunyai HGU. Jika pemegang HGU sudah tidak memenuhi syarat sebagai warga negara Indonesia dan bukan badan hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia, maka pemegang HGU tersebut dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan ataupun mengalihkan HGU tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika tidak dilepaskan ataupun dialihkan, maka HGU tersebut akan hapus dan status tanah kembali menjadi tanah negara. Objek HGU Tanah yang dapat diberikan HGU adalah tanah negara. HGU hanya dapat diberikan atas tanah yang luasnya minimal 5 Hektar. Jika luas tanah yang dimohonkan HGU mencapai 25 hektar atau lebih, maka penggunaan HGU nya harus menggunakan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman. Jika tanah yang akan diberikan HGU merupakan tanah negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU baru dapat dilakukan setelah tanah tersebut dilepaskan dari statusnya sebagai kawasan hutan. Pemberian HGU atas suatu tanah yang telah memiliki hak tertentu baru dapat dilaksanakan setelah diselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan yang berlaku. Jika diatas tanah yang akan diberikan HGU terdapat tanaman atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya berdasarkan alas hak yang sah, maka pemegang HGU yang baru wajib memberikan ganti kerugian kepada pemilik bangunan dan tanaman tersebut. Pemberian HGU HGU diberikan berdasarkan Penetapan Pemerintah, yaitu dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri (yang bertanggung jawab di bidang pertanahan/agraria) atau pejabat yang ditunjuk. HGU terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai peraturan yang berlaku. Jangka Waktu HGU HGU dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama dapat diberikan HGU untuk jangka waktu paling lama 35 tahun. Atas permintaan pemegang HGU dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun. Perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan atas permohonan pemegang hak bila memenuhi syarat: (i) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut, (ii) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak, (iii) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak. Peralihan HGU HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain melalui (i) jual-beli, (ii) tukar-menukar, (iii) penyertaan dalam modal, (iv) hibah, dan (v) pewarisan. Peralihan HGU karena jual beli wajib dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan adanya Berita Acara Lelang. Sedangkan peralihan HGU melalui pewarisan wajib dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang. Hapusnya HGU Sebab-sebab hapusnya HGU diatur dalam Pasal 34 UUPA dan Pasal 17 ayat (1) PP No. 40/1996. HGU menjadi hapus karena hal-hal sebagai berikut: a) Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya; b) Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena : 1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 dan/atau Pasal 14 PP No. 40/1996; 2) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap; c) Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir; d) Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961; e) Ditelantarkan; f) Tanahnya musnah; g) Pemegang HGU tidak lagi memenuhi syarat untuk dapat mempunyai HGU sebagaimana diatur dalam Pasal 30 ayat (2) UUPA. Pembebanan HGU HGU dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Namun, Hak Tanggungan tersebut akan otomatis hapus dengan hapusnya HGU. Pendaftaran HGU Setiap pemberian, peralihan dan pengahapusan atas HGU harus didaftarkan untuk menjamin kepastian hukum. Pendaftaran tersebut meliputi (i) pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah, (ii) pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut, (iii) dan pemberian surat-surat tanda bukti hak. Hak dan Kewajiban Pemegang HGU Hak pemegang HGU adalah dapat mengusahakan tanahnya sesuai luas dan jangka waktu yang telah diberikan. Pada Lampiran II Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Rebublik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 disebutkan mengenai persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi oleh pemohon HGU jika ingin mendaftarkan HGU, yang mana hal ini juga telah diatur dalam Pasal 12 ayat (1) PP No. 40/1996, yaitu : a) Membayar uang pemasukan kepada negara; b) Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya; c) Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknis; d) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal HGU; e) Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku; f) Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU; g) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada negara sesudah HGU tersebut hapus; Menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Read more

Sertifikat Laik Fungsi dalam Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung

Pemanfaatan bangunan gedung merupakan kegiatan memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam izin mendirikan bangunan gedung termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala. Pemanfaatan bangunan gedung hanya dapat dilakukan setelah pemilik bangunan gedung memperoleh Sertifikat Laik Fungsi. Sertifikat Laik Fungsi yang selanjutnya disingkat SLF adalah sertifikat yang diberikan oleh Pemerintah Daerah terhadap bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan. (Pasal 1 angka 16 Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung ) Untuk mendapatkan SLF seseorang harus mengajukan permohonan secara tertulis kepada Kepala Dinas yang bertanggungjawab dibidang pengawasan dan penertiban bangunan gedung. Permohonan tertulis yang diajukan dilengkapi dengan beberapa dokumen, yaitu: Kartu Tanda Penduduk (KTP) Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) surat bukti kepemilikan tanah Izin Mendirikan Bangunan (IMB) laporan hasil pemeliharaan atau laporan pengkajiaan teknis bangunan gedung as build drawing bangunan gedung Kepala Dinas dapat menangguhkan atau menolak permohonan SLF yang tidak memenuhi persyaratan. Penangguhan permohonan SLF terjadi apabila permohonan SLF belum memenuhi persyaratan kelaikan fungsi bangunan. Penangguhan SLF diberitahukan secara tertulis kepada pemohon disertai dengan alasan penangguhan. Penangguhan yang telah lewat dari jangka waktu 12 (dua belas) bulan sejak tanggal diterimanya surat penangguhan dapat ditolak dengan surat pemberitahuan penolakan yang disampaikan kepada ketua Rukun Tetangga dan/atau Rukun Warga tempat lokasi bangunan gedung pemohon, apabila pemohon tidak diketahui keberadaannya atau pemohon tidak mau menerima surat. SLF diterbitkan dalam jangka waktu paling lambat 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak persetujuan dokumen rencana teknis diberikan. Masa berlaku SLF berbeda-beda untuk setiap jenis bangunan gedung. SLF untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal sederhana dan rumah deret sederhana tidak dibatasi jangka waktu keberlakuannya. SLF untuk bangunan gedung untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal, dan rumah deret sampai dengan 2 (dua) lantai berlaku untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. SLF bangunan gedung untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal tidak sederhana, bangunan gedung lainnya pada umumnya, dan bangunan gedung tertentu berlaku untuk jangka waktu 5 (lima) tahun. Permohonan perpanjangan SLF bangunan gedung diajukan paling lambat 60 (enam puluh) hari kalender sebelum masa berlaku SLF bangunan gedung atau perpanjangan SLF bangunan gedung berakhir. Seseorang yang memanfaatkan bangunan gedung tetapi belum memiliki SLF dapat dipidana dengan pidana kurungan paling lama 6 (enam) bulan atau denda paling banyak Rp 50.000.000 (lima puluh juta rupiah). Maria Amanda
Read more

Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 38 Tahun 2012 tentang Bangunan Gedung Hijau

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta telah menerbitkan Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 38 Tahun 2012 tentang Bangunan Hijau Gedung. (“PerGub No.38/2012”) yang merupakan regulasi mengenai penerapan konsep hemat energi dan ramah lingkungan dalam bangunan gedung. Bangunan gedung hijau adalah bangunan gedung yang bertanggung jawab terhadap lingkungan dan sumber daya yang efisien dari sejak perencanaan, pelaksanaan konstruksi, pemanfaatan, pemeliharaan, sampai dekonstruksi (Pasal 1 angka 11 PerGub No.38/2012). PerGub No.38/2012 dibentuk dengan maksud sebagai acuan bagi aparat pelaksana maupun pemohon dalam memenuhi persyaratan bangunan gedung hijau, yang bertujuan mewujudkan penyelenggaraan bangunan gedung yang memperhatikan aspek-aspek dalam menghemat, menjaga dan menggunakan sumber daya secara efisien. Penyelenggaraan bangunan gedung dengan jenis dan luasan tertentu baik bangunan gedung baru dan bangunan gedung eksisting, wajib memenuhi persyaratan bangunan gedung hijau. Jenis dan luasan bangunan gedung yang wajib memenuhi persyaratan bangunan gedung hijau meliputi: a. bangunan gedung rumah susun, bangunan gedung perkantoran, bangunan gedung perdagangan, dan bangunan gedung yang memiliki lebih dari satu fungsi dalam 1 (satu) massa bangunan dengan luas batasan seluruh lantai bangunan lebih dari 50.000 m2 (lima puluh ribu meter persegi); b. fungsi usaha, bangunan gedung perhotelan, fungsi sosial dan budaya, dan bangunan gedung pelayanan kesehatan, dengan luas batasan dengan luas batasan seluruh lantai bangunan lebih dari 20.000 m2 (dua puluh ribu meter persegi); c. fungsi sosial dan budaya, bangunan gedung pelayanan pendidikan, dengan luas batasan seluruh lantai bangunan lebih dari 10.000 m2 (sepuluh ribu meter persegi). Bangunan gedung baru adalah bangunan gedung yang sedang dalam tahap perencanaan. Persyaratan teknis bangunan gedung hijau untuk bangunan gedung baru meliputi : a. efisiensi energi; Efisiensi energi meliputi efisiensi dalam sistem selubung bangunan, sistem ventilasi, sistem pengkondisian udara, sistem pencahayaan, sistem transportasi dalam gedung; dan sistem kelistrikan. b. efisiensi air; Efisiensi air meliputi perencanaan peralatan saniter hemat air dan perencanaan pemakaian air. c. kualitas udara dalam ruang; Kualitas udara dalam ruang harus memperhitungkan laju pergantian udara dalam ruang dan masukan udara segar sehingga tidak berbahaya bagi penghuni dan lingkungan. d. pengelolaan lahan dan limbah; dan Pengelolaan lahan dan libah meliputi persyaratan tata ruang mengenai perencanaan lanskap pada bagian dalam dan luar gedung dan perencanaan sistem penampungan air hujan , fasilitas pendukung, dan pengelolaan limbah padat dan cair. e. pelaksanaan kegiatan konstruksi. Pelaksaan kegiatan konstruksi meliputi keselamatan, kesehatan kerja dan lingkungan, konservasi air pada saat pelaksanaan kegiatan konstruksi, dan pengelolaan limbah Bahan Berbahaya dan Beracun kegiatan konstruksi. Bangunan gedung eksisting adalah bangunan gedung yang sedang dalam tahap pelaksanaan konstruksi dan/atau sudah dalam tahap pemanfaatan. Persyaratan teknis bangunan gedung hijau untuk bangunan gedung eksisting meliputi : a. konservasi dan efisiensi energi; b. konservasi dan efisiensi air; Konservasi dan efisiensi air meliputi meliputi efisiensi penggunaan air dan pemantauan kualitas air. c. kualitas udara dalam ruang dan kenyamanan termal; dan d. manajemen operasional/pemeliharaan. Manajemen operasional/pemeliharaan meliputi kegiatan monitoring dan evaluasi. Terhadap perencanaan dan pelaksanaan bangunan gedung yang melanggar Peraturan Gubernur ini dapat dikenakan sanksi administrative berupa tidak diterbitkannya Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan/ atau Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Maria Amanda
Read more

Aspek Hukum Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Tanah Hak Milik

Berdasarkan Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), menyebutkan: “Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.” Hak Guna Bangunan (“HGB”) dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun atas permintaan dari pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya. Subyek yang dapat menjadi pemegang HGB adalah Warga Negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Yang termasuk dalam badan hukum adalah semua lembaga yang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku diberi status sebagai badan hukum, misalnya adalah Perseroan Terbatas, Koperasi, Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, dan Yayasan. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah, pemberian HGB di atas tanah Hak Milik dilakukan oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Pemberian tersebut dilakukan dengan suatu perjanjian antara pemegang Hak Milik dengan calon pemegang HGB yang dicantumkan dalam akta yang dibuat oleh PPAT. Pemberian HGB di atas tanah Hak Milik tersebut wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Jangka waktu HGB di atas tanah Hak Milik diberikan paling lama 30 (tiga puluh) tahun. HGB di atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian HGB baru berdasarkan perjanjian yang dituangkan dalam akta yang dibuat oleh PPAT dan hak tersebut wajib didaftarkan pada kantor pertanahan setempat. Berdasarkan Pasal 41 UUPA, menyebutkan: , “Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/ atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.” Pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian tanah oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik tersebut wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Hak Pakai di atas tanah Hak Milik juga mengikat pihak ketiga sejak saat pendaftarannya. Hak Pakai di atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan tidak dapat diperpanjang. Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai Baru berdasarkan perjanjian antara pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, yang dituangkan dalam akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan setempat. Alsha Alexandra Kartika
Read more