Hukum Properti - Pengetahuan Hukum Agraria dan Pertanahan di Indonesia

Posts Tagged Sengketa

Tindak Pidana Terkait Rumah Susun

Ketentuan pidana terkait rumah susun diatur dalam Pasal 21 sampai dengan Pasal 23 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 (UU Nomor 16 Tahun 1985) tentang Rumah Susun.

Pasal 21 ayat (1) UU 16/1985 mengatur sanksi pidana yang berbunyi, barang siapa dengan sengaja melanggar ketentuan Pasal 6 UU 16/1985, Pasal 17 ayat (2) UU 16/1985 dan Pasal 18 ayat (1) UU 16/1985 diancam dengan pidana penjara selama-selamanya 10 (sepuluh) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 100.000.000, – (seratus juta rupiah).

Kemudian, pada Pasal 21 ayat (3) UU 16/1985 mengatur sanksi pidana yang berbunyi, barang siapa yang karena kelalaiannya menyebabkan pelanggaran atas ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU 16/1985, Pasal 17 ayat (2) UU 16/1985, dan Pasal 18 ayat (1) UU 16/1985 diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah).

Ketentuan sanksi pidana sebagaimana yang dimaksud Pasal 21 ayat (1) UU 16/1985 dikategorikan sebagai tindak pidana kejahatan. Sedangkan ketentuan sanksi pidana pada Pasal 21 ayat (3) UU 16/1985 dikategorikan sebagai tindak pidana pelanggaran.

Selanjutnya pada Pasal 22 UU 16/1985 mengatur bahwa, selain pidana yang dijatuhkan karena kelalaian sebagaimana yang dimaksud diatas, maka terhadap kelalaian tersebut tetap dibebankan kewajiban untuk memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU 16/1985, Pasal 17 ayat (2) UU 16/1985, Pasal 18 ayat (1) UU 16/1985. Kemudian, berdasarkan Pasal 23 UU 16/1985 disebutkan bahwa, Peraturan Pemerintah yang mengatur pelaksanaan UU Nomor 16 Tahun 1985 ini dapat memuat ancaman pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah).

Tindak pidana terkait rumah susun yang dapat dikategorikan sebagai pelanggaran dan kejahatan diatas adalah setiap perbuatan yang melanggar terhadap ketentuan didalam Pasal 6 UU 16/1985, Pasal 17 ayat (2) UU 16/1985 dan Pasal 18 ayat (1) UU 16/1985 berikut ini:

Read the rest of this entry »

, , , , ,

No Comments

Penyerobotan Tanah Secara Tidak Sah Dalam Perspektif Pidana

Latar belakang

Penyerobotan tanah bukanlah suatu hal yang baru dan terjadi di Indonesia. Kata penyerobotan sendiri dapat diartikan dengan perbuatan mengambil hak atau harta dengan sewenang-wenang atau dengan tidak mengindahkan hukum dan aturan, seperti menempati tanah atau rumah orang lain, yang bukan merupakan haknya. Tindakan penyerobotan tanah secara tidak sah merupakan perbuatan yang melawan hukum, yang dapat digolongkan sebagai suatu tindak pidana. Seperti kita ketahui, tanah merupakan salah satu aset yang sangat berharga, mengingat harga tanah yang sangat stabil dan terus naik seiring dengan perkembangan zaman. Penyerobotan tanah yang tidak sah dapat merugikan siapapun terlebih lagi apabila tanah tersebut dipergunakan untuk kepentingan usaha. Terdapat bermacam-macam permasalahan penyerobotan tanah secara tidak sah yang sering terjadi, seperti pendudukan tanah secara fisik, penggarapan tanah, penjualan suatu hak atas tanah, dan lain-lain. Read the rest of this entry »

, , , , , , , ,

No Comments

Mediasi Sengketa Tanah Sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa di Bidang Pertanahan

Di bidang pertanahan, belum ada suatu peraturan perundang – undangan yang secara eksplisit memberikan dasar hukum penerapan Alternatif Dispute Resolution (ADR). Namun, hal ini tidak dapat dijadikan alasan untuk tidak menggunakan lembaga ADR di bidang pertanahan berdasarkan 2 (dua) alasan, yaitu : Pertama, di dalam setiap sengketa perdata yang diajukan di muka pengadilan, hakim selalu mengusulkan untuk penyelesaian secara damai oleh para pihak (Pasal 130 HIR). Kedua, secara eksplisit cara penyelesaian masalah berkenaan dengan bentuk dan besarnya ganti kerugian dalam kegiatan pengadaan tanah diupayakan melalui jalur musyawarah.

Keputusan Presiden Nomor 55 tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum, (“Keppres No.53 tahun 1993”) dan Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 tahun 1994 yang merupakan peraturan pelaksanaan Keppres No. 55 tahun 1993, mengatur tentang tata cara melakukan musyawarah secara cukup terinci.

Dalam perkembangannya, hal ini dimuat dalam Peraturan Presiden Nomor 36 tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum (“Perpres No. 36 tahun 2005”) yang diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 tahun 2006 yang telah dilengkapi dengan Peraturan Kepala BPN Nomor 3 tahun 2007. Dengan berlakunya Perpres No. 36 tahun 2005, maka Keppres No. 55 tahun 1993 dinyatakan tidak berlaku lagi.

Dengan berjalannya waktu, penyelesaian sengketa melalui ADR secara implisit dimuat dalam Peraturan Presiden Nomor 10 tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional (“BPN”). Dalam struktur organisasi BPN dibentuk 1 (satu) kedeputian, yakni Deputi Bidang Pengkajian dan Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan (“Deputi”). BPN telah pula menerbitkan Petunjuk Teknis Penanganan dan Penyelesaian Masalah Pertanahan melalui Keputusan Kepala BPN RI Nomor 34 tahun 2007. Dalam menjalankan tugasnya menangani sengketa pertanahan, BPN melakukan upaya melalui mediasi sebagai cara penyelesaian sengketa alternatif.

Pembentukan Deputi tersebut menyiratkan 2 (dua) hal, yaitu pertama, bahwa penyelesaian berbagai konflik dan sengketa pertanahan itu sudah merupakan hal yang sangat mendesak sehingga diupayakan membentuk kedeputian untuk penanganannya. Kedua, terdapat keyakinan bahwa tidak semua sengketa harus diselesaikan melalui pengadilan.

Sumber           : Mediasi Sengketa Tanah Potensi Penerapan Alternatif Penyelesaian sengketa (ADR) Di Bidang Pertanahan.

Penulis            : Prof. Dr. Maria S.W Sumardjono, S.H., MCL., MPA.

Penerbit         : Penerbit Buku Kompas, 2008.

, ,

No Comments

Proses Penanganan Sengketa Perikatan Jual – Beli Satuan Rumah Susun Melalui Arbitrase

Setiap hubungan hukum yang terjadi dalam kehidupan bermasyarakat di Indonesia tidak luput dari suatu permasalahan atau sengketa baik yang dapat dinilai dalam skala kecil atau bahkan skala besar. Hal ini pun terjadi dalam suatu perikatan jual – beli satuan rumah susun. Pada dasarnya suatu perikatan terjadi karena adanya perjanjian dan undang – undang. Khusus perikatan yang terjadi karena perjanjian, harus memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian menurut Pasal 1320 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), yaitu adanya kesepakatan para pihak, kecakapan pihak yang membuatnya, hal tertentu yang diperjanjikan dan sebab – sebab yang halal.

Perikatan jual – beli satuan rumah susun dapat terjadi karena adanya peningkatan permintaan konsumen/calon konsumen untuk membeli rumah susun yang belum selesai dibangun oleh pengembang (developer), sehingga mengharuskan pemerintah untuk mengatur hal tersebut secara khusus dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual – Beli Satuan Rumah Susun (“Kepmenpera”). Akibat hukum dari berlakunya Kepmenpera ini adalah setiap adanya perikatan jual – beli satuan rumah susun wajib mengikuti pedoman dalam Kepmenpera tersebut. Hal ini sebagaimana tertulis di ketentuan kedua dalam Kepmenpera.

Kepmenpera ini mengatur mengenai penyelesaian sengketa melalui arbitrase yang ditetapkan sesuai dengan aturan – aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya ditanggung renteng oleh para pihak. Tentunya upaya penyelesaian sengketa perikatan jual – beli satuan rumah susun melalui arbitrase ini dapat ditempuh, apabila sebelumnya para pihak telah menempuh terlebih dahulu jalan musyawarah dan mufakat. Bilamana musyawarah dan mufakat tidak tercapai, maka menurut Kepmenpera diatas dapat ditempuh dengan arbitrase.

Arbitrase sebagai suatu upaya alternatif penyelesaian di luar pengadilan yang dipilih dan disepakati oleh para pihak dalam perjanjian, karena merupakan lembaga yang bebas dan otonom menentukan aturan sendiri, biasanya waktu prosedur relatif singkat, diperiksa oleh arbiter yang profesional dan memiliki kerahasiaan (privat) bagi para pihak yang bersengketa.

Read the rest of this entry »

, , ,

No Comments

Sengketa Pertanahan Mengancam Bisnis Properti

Keruwetan masalah pertanahan sering berujung pada sengketa (perselisihan) hukum yang membuat situasi menjadi tidak aman/nyaman bagi pihak yang mengalami karena menimbulkan kecemasan akibat “ketidakpastian” hukum atas kepemilikan tanahnya apalagi hukum sering kali tidak dapat memberikan keadilan sebagaimana maksud dan tujuan hukum itu tercipta.

Sengketa pertanahan di tahun 2007 silam cukup menggegerkan atau mendominasi berita – berita hukum politik di media massa karena kasus – kasusnya tidak lagi antar orang perorangan, tetapi sudah menjadi public case artinya telah melibatkan banyak khalayak umum seperti kasus Meruya Selatan yang terdapat 6.426 sertifikat tanah di atas lahan sengketa seluas 300 hektar terdiri dari Sertifikat Hak Milik (SHM) 4.428, Sertifikat Hak Bangunan (HGB) 1.908, dan Hak Pakai (HP). Sebagian tanah dijaminkan ke pihak ketiga, yakni perbankan dengan nilai total Rp. 1,6 triliun.

Suatu nilai yang tidak kecil dan patut dipertimbangkan kepentingannya belum lagi bangunan – bangunan yang telah berdiri di sana termasuk beberapa aset pemerintah yang terancam eksekusi adalah Kantor Kelurahan Meruya Selatan, tiga unit puskesmas, beberapa sekolah negeri, perumahan karyawan Wali Kota Jakarta Barat, perumahan DPA. Sedangkan aset milik swasta yang juga terancam adalah Perumahan Meruya Residence, Taman Kebun Jeruk, Perumahan Mawar, Kavling BRI, Gran Villa, dan rumah warga.

Bisnis properti yang bertumpu pada lahan tanah ikut terkena imbasnya, wajar saja jika para kelompok kepentingan seperti REI turut mendesak pemerintah untuk membenahi masalah pertanahan khususnya perlindungan terhadap pemilik – pemilik tanah bersertifikat, para pengembang turut gundah gulana, beberapa proyek yang telah jadi bahkan telah hand over masih bisa digugat orang, contoh kasus terakhir Apartemen Mediterania di samping Taman Anggrek Jakarta. Kesimpulan memiliki tanah di Indonesia tidak aman! Jawabnya betul! Hal ini akan terus berlangsung sepanjang tidak adanya kepastian hukum tentang kepemilikan tanah.

Beberapa faktor penyebab sengketa tanah di atas di antaranya : Read the rest of this entry »

, , ,

No Comments

%d bloggers like this: