Keadaan – Keadaan Yang Dapat Memicu Konflik di Rumah Susun

Proses pembangunan dan pengelolaan rusun telah diatur dalam Undang – undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Rusun”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP Rusun”), walau disadari masih banyak hal yang perlu disempurnakan pada kedua aturan hukum tersebut, agar tidak menjadi bom waktu / potensi konflik bagi para penghuni rumah susun, karena konflik atau persengketaan dalam pengelolaan rumah susun dapat saja terjadi disebabkan oleh 2 (dua) hal yaitu :

1.  Kekaburan/ketidakpastian aturan hukum karena terdapat kekosongan hukum (belum diatur) atau karena terdapat aturan yang multi tafsir, sehingga pihak – pihak yang berkepentingan menafsirkan sesuai kepentingannya masing – masing. Sebagai contoh :

a. Pasal 57 ayat (4) PP Rusun yang berbunyi :

“Penyelenggara pembangunan wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan penghuni sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni dan membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni yang sebenarnya dalam waktu yang secepatnya”.

Kata “secepatnya” tentunya tidak mempunyai kepastian hukum, potensi konfliknya adalah jika belum terbentuk Perhimpunan Penghuni (“PP”) definitif, penyelenggara pembangunan (“developer”) masih menjadi Perhimpunan Penghuni Sementara (“PPS”). Lantas bagaimana pengaturan keuangannya? Seharusnya, dibuat pembukuan keuangan yang terpisah antara developer sebagai PPS. Selanjutnya apakah unit – unit rumah susun yang belum terjual kewajibannya harus ditanggung oleh developer, yang sama dengan pemilik unit rumah susun yang lain seperti pembayaran iuran pengelolaan (service charge dan sinking fund) termasuk Pajak Bumi dan Bangunan? Seharusnya iya, karena developer juga bertindak sebagai pemilik unit bagi unit – unit yang belum terjual dimana Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) telah terdaftar atas nama developer, karena hal ini menyangkut biaya pengelolaan yang tidak kecil, jangan sampai para penghuni membayar sesuatu yang bukan kewajibannya demikian pula sebaliknya jangan sampai developer menikmati sesuatu yang bukan haknya.

b. Masalah serah terima dari developer sebagai PPS ke PP definitif belum diatur secara jelas dan tegas, sehingga sering kali terjadi konflik di dalam pelaksanaan serah terimanya.

2.   Rendahnya kesadaran para penghuni rumah susun akan hak dan kewajibannya mengingat sistem kepemilikan rumah susun berbeda dengan sistem kepemilikan rumah tunggal, dimana terdapat 2 (dua) kepemilikan:

a. Kepemilikan perseorangan yaitu unit rumah susun, dan
b. Kepemilikan bersama yaitu hak pemilik terhadap tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama yang dimiliki secara bersama – sama dengan pemilik  lainnya, sehingga konsekuensinya adalah dapat dinikmati bersama juga, dirawat dan dibiayai secara bersama melalui iuran pengelolaan. Di dalam prakteknya, cukup sulit untuk mengumpulkan iuran pengelolaan tersebut, belum lagi untuk perbaikan – perbaikannya yang juga akan ditanggung oleh para pemilik secara bersama – sama (melalui sinking fund) jangan sampai terdapat persepsi semua biaya pengelolaan dan perbaikan – perbaikan itu merupakan tanggung jawab pemerintah.

Sumber : Perspektif Hukum Dalam Dunia Properti, hal 91-93
Penulis : Erwin Kallo
Penerbit : Minerva Athena Pressindo, 2008

No Comments Yet.

Leave a comment