Prinsip Dasar Penilaian Ganti Kerugian

Nilai ganti kerugian adalah salah satu aspek yang sangat penting bagi pemilik tanah yang terkena dampak pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 (“UU No. 2/2012”) mengatur bahwa ganti kerugian haruslah layak dan adil. Tidak terdapat pengertian lebih lanjut mengenai ganti kerugian yang layak dan adil di dalam UU No. 2/2012, Peraturan Presiden No. 7 Tahun 2012 (“Perpres No. 7/2012”) dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2015 (“Perka BPN No. 5/2015”). Berdasarkan asas keadilan sebagaimana disebut dalam UU No. 2/2012, pemilik tanah diberikan jaminan penggantian yang layak, sehingga berkesempatan untuk melangsungkan kehidupan yang lebih baik.

Pada prinsipnya, pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah pembebasan tanah yang bersifat memaksa (compulsory land acquisition), dimana pemerintah dapat membebaskan tanah dari si pemilik tanah meskipun si pemilik tidak berkeinginan untuk menjual tanah tersebut. Namun, berdasarkan asas keadilan, meskipun pengadaan tanah tersebut bersifat memaksa, namun ganti kerugian yang diberikan kepada pemilik tanah tidak boleh mengakibatkan penurunan taraf kehidupan sebelum dilakukannya pengadaan tanah tersebut.

Penilaian Ganti Kerugian

Berbeda dengan peraturan-peraturan sebelumnya, UU No. 2/2012, Perpres No. 7/2012, dan Perka BPN No. 5/2015 tidak mengatur dasar kalkulasi ganti kerugian dari obyek pengadaan tanah. Nilai ganti kerugian berasal dari hasil penilaian penilai yang ditetapkan oleh ketua pelaksana pengadaan tanah. Penilai adalah penilai pertanahan yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan lisensi dari lembaga pertanahan. Dalam melakukan tugasnya, penilai wajib melakukan penilaian secara independen dan profesional. Penilaian ganti kerugian dilakukan per bidang tanah, meliputi:

  • tanah;
  • ruang atas tanah dan bawah tanah;
  • bangunan;
  • tanaman;
  • benda yang berkaitan dengan tanah; dan
  • kerugian lain yang dapat dinilai.
Lihat Juga  Podcast on Real Estate Law - Jenis Rumah

Sebagai bahan penilaian, penilai wajib meminta peta bidang tanah, daftar nominatif dan data yang diperlukan dari ketua pelaksana pengadaan tanah. Penilaian dilakukan paling lama 30 hari sejak tanggal penetapan penilai oleh ketua pelaksana pengadaan tanah. Nilai ganti kerugian adalah nilai tunggal untuk bidang per bidang tanah pada saat pengumuman penetapan lokasi. Artinya, tanggal pengumuman penetapan lokasi adalah cut-off date dari penilaian. Misalnya, jika penetapan lokasi diumumkan pada tanggal 29 Oktober 2018, maka nilai ganti kerugian adalah nilai dari objek pengadaan tanah per tanggal 29 Oktober 2018.

Standar Penilaian Indonesia

Peraturan Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014 mengatur bahwa penilaian oleh penilai harus dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”). Prosedur penilaian dalam rangka pengadaan tanah untuk kepentingan umum diatur dalam SPI 306. Berdasarkan SPI 306, dasar penilaian adalah nilai penggantian wajar (fair replacement value). Nilai penggantian wajar adalah nilai yang didasarkan kepada keseteraan dengan nilai pasar atas properti dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang timbul dari pengambilalihan hak atas properti tersebut.

Dalam prakteknya, pada saat musyawarah dilakukan, pemilik tanah akan diberikan hasil penilaian ganti kerugian dalam bentuk nilai penggantian wajar, yang berisi:

  • indikasi nilai kerugian fisik, yaitu nilai ganti kerugian untuk (i) tanah, (ii) ruang atas tanah dan bawah tanah, (iii) bangunan, (iv) tanaman, (v) benda yang berkaitan dengan tanah, dan (vi) kerugian lain yang dapat dinilai.

  • Indikasi nilai kerugian non fisik, yaitu nilai ganti kerugian berupa (i) premium, yaitu kerugian atas kehilangan pekerjaan atau bisnis, atau kerugian emosional (solatium), (ii) biaya transaksi, yaitu biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku, (iii) kompensasi masa tunggu (bunga), dan (iv) kerugian sisa tanah, yaitu turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah.

Lihat Juga  Izin Mendirikan Bangunan

Pendekatan utama dalam melakukan penilaian tanah adalah pendekatan data pasar, dimana nilai tanah seharusnya tidak didasarkan pada harga yang diinginkan oleh penjual, namun lebih kepada harga yang wajar yang akan dibayarkan oleh pembeli yang sangat berkeinginan membeli tanah dari penjual, tapi tidak sangat berkeinginan menjual. Sehingga, nilai tanah tersebut tidak didasarkan pada asumsi penjualan terpaksa, namun merupakan hasil negosiasi sukarela.

Dalam menentukan nilai tanah, penilai harus mengkaji potensi penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) (“HBU”) dari tanah. Berdasarkan SPI 360, HBU dari tanah, yaitu (i) secara hukum diizinkan, (ii) secara fisik dimungkinkan, (iii) didukung secara memadai dan layak dari aspek finansial, dan (iv) memberikan nilai tertinggi (produktifitas maksimal). Tata wilayah dan tata kota (peruntukan tanah) adalah hal yang paling penting bagi penilai dalam menentukan HBU dari tanah, sehingga data pasar yang diambil dalam menentukan nilai ganti kerugian haruslah sebanding dan relevan dengan HBU dari tanah tersebut.

Terdapat 3 pendekatan yang dapat dilakukan oleh penilai dalam melakukan penilaian atas kerugian fisik dan non fisik, yaitu pendekatan pasar, pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya. Penggunaan pendekatan bergantung pada jenis objek yang dinilai. Misalnya, untuk menilai kerugian fisik berupa tanah dan bangunan, penilai dapat menggunakan pendekatan pasar dan pendekatan pendapatan. Sedangkan, untuk menilai kerugian non fisik berupa biaya transaksi, penilai hanya dapat menggunakan pendekatan biaya.

Penggunaan Penilai Lain Sebagai Pembanding Dalam Keberatan Nilai Ganti Kerugian

Keberatan terhadap nilai ganti kerugian dapat diajukan ke Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lama 14 hari kerja setelah tanggal musyawarah. Sesuai dengan penjelasan Pasal 38 ayat (2) UU No. 2/2012, pemilik tanah berhak untuk mengajukan saksi ahli di bidang penilaian untuk didengarkan pendapatnya sebagai pembanding atas penilaian ganti kerugian yang dilakukan oleh penilai yang ditunjuk oleh ketua pelaksanaan pengadaan tanah.

Lihat Juga  Pengadaan Tanah
Ivor Ignasio Pasaribu